陳志龍：貨幣量不遏制 全國房價高漲怪誰
2012-10-21 來源：陳志龍的博客 編輯：無憂
今年有個很奇怪很反常的現象，房地產信貸繼續從緊，中小型房地產項目基本貸不到款，房地產投資增速也下來了，但建筑施工企業的貸款卻激增。這種背離很詭異，工程隊手上的工程量少了，要那么多貸款干什么，極有可能是明修棧道，暗度陳倉，開發商通過建筑商貸款，作為一種變相融資手段，躲避政策紅線。
變相融資是公開秘密
施工企業拿到貸款后可以“靈活調劑”，一部分用于所謂安置房和公益項目，另一部分轉借給開發商用
“這幾乎是個公開的秘密。”一家具有一級開發資質的建筑商的項目負責人說。開發商把工程給你做，都會有君子協定。過去主要是墊資，去年開始不僅要墊資還要你幫忙融資。當然，工作要做在前頭，在拿地的時候就形成了默契，項目給你做，建筑商同步向地方提出承攬部分市政工程、安置房和公益性項目，拿到批文后向銀行申請貸款，因為這些項目貸款相對容易通過。施工企業拿到貸款后可以“靈活調劑”，一部分用于所謂安置房和公益項目，另一部分兌現約定，轉借給開發商用。
“節前，我們還開了一張5000萬元的銀行匯票給開發商。幫他們融資對我們也有好處。因為融資成本低，他會給我們一兩個點獎勵，工程造價也不那么斤斤計較了，付款也比以前及時，這都是互惠互利的。”他說。
某地的一項調查表明，通過這種變通手段，確實有不少信貸資金曲線繞道進入房地產市場。今年，固定資產投資規模收縮，房地產市場不景氣，地產投資增速從去年的30%以上快速回落到個位數，新開工項目明顯減少了，但建筑施工企業的新增貸款卻激增近百億元，增長近100%，增量和增幅兩項指標均比去年同期大幅上升。而進一步調查發現，這主要是房地產開發企業迂回通過建筑施工企業從銀行融資所致。
土地房產相繼回暖
資產價格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應的是房產市場銷售回暖
實際上，銀行對這種變通不是不知道，而是裝作不知道。“動輒數千萬元甚至上億元的資金頻頻從建筑商向開發商‘倒流’，或者由建筑商代開發商墊付，建筑商與開發商有時幾乎就是一本賬，銀行怎么能不知道。”政策面對房地產信貸增量有嚴格的約束，但實體經濟不振，信貸資金有效需求不足，好企業不要錢，差企業銀行不敢貸，為給資金“找出路”，有房有地有在建工程的建筑商雖不是最優選擇，但也是次優選擇。而這背后又與房地產業普遍的資金饑渴一拍即合，于是一個通過建筑商通向開發商的資金暗道打通。
在金融抑制不斷強化，全社會投資渠道狹窄和投資饑渴的大背景下，一些信號的累積極有可能強化房地產市場某種轉變的預期。這段時間，許多城市土地市場再現詭異的“跳高搶地”現象。資金實力雄厚的大型房企四下出擊土地市場，助推地價上揚。據統計，10月以來全國10個城市土地出讓的溢價率為37.9%，較9月份明顯上升。萬科[簡介 最新動態]9月單月拿地金額達44億元，10月10日，保利[簡介 最新動態]集團及其聯合體一天內摘得兩個地王，其中一塊地成交金額達到77.6億元。一線城市土地市場升溫的同時，杭州、南京、武漢、長沙等省會城市土地市場亦出現喜人的“回暖”，各地乘勢大幅增加土地供應，有的甚至一次性推出數千畝。最近一段時間，南京市國土局連續預公告了41幅地塊，總面積達230萬平方米;杭州市推出主城區26宗土地，面積總計85.8萬平方米，多數二線城市的溢價率都未超過20%。土地市場的詭異表現讓管理層頗為不安，北京已緊急叫停新的土地出讓。
資產價格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應的是房產市場銷售回暖，有報道稱一些城市今年前三季度的賣房已經超過去年全年，部分地區房價第三季度以來出現明顯上漲態勢，甚至有“遏制經濟下行，要靠房地產上行”的說法來配合“金九銀十”。
貨幣因素是主因
雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素
樓市調控處在關鍵時期，開發商拿地熱情重新高漲，樓市局部再現供需兩旺，房價反彈壓力不容忽視。是面包漲了帶動了面粉漲，還是面粉漲了把賣包子的也竄掇起來漲?雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素。
今年以來，雖然政策層面對房地產調控從緊，但中國式的貨幣滲漏和暗流使得種種規避政策的資金暢通無阻。除了明修棧道，暗度陳倉的建筑商墊資和代融資以及更高資金成本的民間借貸、信托融資更是暢行無阻。這兩年的房地產信托規模已突破5萬億元，九成為地產融資。來自南京市的一項調查顯示，今年上半年，中小開發企業通過信托、租賃、小貸公司等渠道辦理土地抵押登記融資近60億元，平均每月10個億。而9月份以來，隨著外圍QE3新一輪的放水后，國內經濟下行壓力加大，年內不排除貨幣政策更積極的穩增長應對措施出臺。中國人民銀行最新公布的9月末M2余額94.37萬億元，同比增長14.8%。今年以來，貨幣量幾乎是以平均每月一萬億在增加。
房地產市場的種種亂象似乎都在強化看漲預期。而深層次原因在于房地產這一類敏感的資產價格，其波動與貨幣增量總是如影隨形，限貸限購時，貨幣抽離是阻燃劑，如今蓄積能量向上時，它是助燃劑。如果不遏制房地產價格上漲中的貨幣因素，那房地產深入調控的難度是顯而易見的。
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