陜西限利潤率降房價地產相關人士起質疑

2012-10-24 來源：0352房網編輯：凱瑟

　　近日，陜西省建設廳出臺新規，要求開發商將合理利潤率控制在10%左右。

　　這被解讀為“升級版”的地方樓市調控新政，有反對者認為，此舉可操作性不強，且不合理。如華遠地產董事長任志強在微博上表示，此舉“既違反市場經濟規律又嚴重違反價格法和房地產管理法”。而有贊同者認為，至少有助于住房開發成本的透明，倒逼地方政府與開發商摒棄暴利思維。

　　對于普通購房人而言，最關心的莫過于，這樣的政策會不會促使房價跌到合理區間。對此，業內人士稱，開發商都會有破解之道，而且為有關部門審核提供了尋租空間。

　　“合理利潤率為何是10%”

　　王圣學(陜西房地產研究會會長)：從10月16日到現在，陜西這一政策出臺有一周的時間。就目前來看，陜西出臺這一政策意義不大。

王圣學

　　西安在陜西房地產市場中占據大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個區域中心城市，房價水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房價水平大概不到京上廣等城市郊區房價一半。縱向上看，這兩年西安房價總體平穩，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房價不高、市場總體很平穩的情況下，對政策出臺背景不得而知。

　　此外，合理利潤10%是根據什么定的?為什么不是5%、15%?

　　商品房市場應該遵循市場經濟規則，但這種手段還是以行政調控為主。長期的限價、限購已經不符合市場經濟規則了。

　　“政府收益占據開發成本大頭”

　　宋延慶(蘭德咨詢總裁)：目前房地產項目利潤水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。

宋延慶

　　如果來看房地產開發成本，分為幾大塊：在中西部地區，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項稅費大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。

　　有關部門有時只盯著房價、開發商利潤，卻忽視了包括土地出讓金、各項稅費在內的這些政府拿走的大頭。

　　范小沖(陽光100置業集團常務副總裁)：在房價的構成中，最大頭在于土地價格，然后是政府稅費，最后是開發商利潤。現在地價太高了，已經拉低開發商利潤水平了。

　　“實際操作性不強”

　　陳國強(中國房地產學會副會長)：陜西政策缺少可操作性，原因在于不同企業不同項目拿地、建安成本等千差萬別，企業成本控制能力也不一樣。監管部門也不可能掌握企業實際成本狀況，這對于開發商來說就有操作空間。

陳國強

　　不應該否認的是，房地產開發過程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無法真實地反映在開發成本列項中。

　　王圣學：新規要求劃定區域住房銷售價格區間，并根據有關標準確定合理利潤率。西安建成區域面積就有450平方公里，劃成10個片區，平均每個也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤，拿地時間不同造成地價水平不同，原材料價格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣。可能會是同一房價水平、統一利潤空間嗎?

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