陳雪根：房地產調控已經進入一個新階段
2012-10-25 來源：0352房網 編輯：加文
房地產調控已經進入一個新階段，其特征是：政策層面，除房產稅待定外，其他政策已經見底，雖然地方政府頻頻沖擊調控政策，但中央政府既不會放棄目前正在實施的政策，也不會再出臺更嚴厲的房地產調控政策，但貨幣政策的松動，使得房地產市場的政策環境趨于寬松，由于房地產業并無制度性變革，政策的影響還會很大，而且依然潛伏著不穩定因素。市場層面，因為經濟形勢不很樂觀、政策開始預調微調等原因，也因為經過近兩年的調控，投資投機需求已經基本離場，供求關系也已有所改變，而房價并無實質性下降，購房者心理預期開始轉向，被壓抑的剛性需求開始釋放，房價仍有上漲壓力，但除非為了拯救中國經濟再次全線放寬房地產調控，否則也不會再現2009-2010年那樣的報復性上漲。
在現有住房制度下，調控市場的手段主要是政策，而所有調控政策基本上都只是處理當前面臨的問題，并不涉及長遠。唯一帶有制度性變革的是房產稅。但房產稅涉及土地出讓方式以及住房制度重建、涉及法律修改、涉及稅收制度改革、涉及房產權屬信息系統建設、以及官員財產公開制度等許多方面，牽一發而動全身。目前的試點進展緩慢，成功與否尚難判斷，在可預見的未來，房產稅對市場的影響基本可以忽略不計。
房地產市場的危機主要來自兩個方面，一是房價飛漲，超過國民的承受能力，釀成嚴重的社會、政治危機，二是沒有限制的房貸，潛伏著嚴重的金融風險。目前中央政府實行的政策，大致可以歸納為：嚴控投資投機性需求，加大保障房建設力度，合理滿足商品房剛性需求。這些政策的著力點也主要圍繞上述兩個方面。從方向上來說，這是正確的。
過去，因為在信貸政策和交易政策等方面，沒有區分自住需求和投資投機性需求，結果投資投機性需求過旺，直接推高了房價，增加了金融風險，擠占了制造業等的資金，影響了全社會實業投資的積極性。未來嚴控投資性投機性需求的方向估計也不會改變，一旦改變，房地產調控就將前功盡棄。
但政策也會有所調整，如限購政策，任志強、茅于軾、許小年等人甚至將其上升到政治高度，稱這一政策違憲、開倒車，侵犯人權或公民權利等，有時候為了解決經濟問題，動用政治權力也是難免的，羅斯福新政就是先例，沒必要上綱上線。當然具體的政策是可以討論的，例如，在一手房市場，對初次購房和二次購房執行更為嚴格而有差別的商業房貸政策(包括首付款、利率、按揭年限等)，對多次購房者不再發放房貸等，結合二手房市場更為嚴格而有差別的交易以及稅收政策(如設定轉讓年限、依據轉讓次數以及增值收益征收累進的交易稅費、鼓勵出租等)，也可以達到控制投資投機需求的目的。
保障房建設也是屢受批評，但開發商只為高收入者提供商品性住房，中低收入者特別是低收入者和困難群體的住房保障，政府責無旁貸，完全推給市場的結果就是房價飛漲，現在政府回歸保障，這個方向不僅不能改變，還應該堅持。至于保障房建設、分配中的問題，只要政府想辦法總有解決之道，新加坡的祖屋政策就執行得很好。對保障房最大的威脅不是“三公”問題，而是地方政府積極性的問題，畢竟這只是一個政策而非制度、法律，而且這是要地方政府出血的，只要中央政府稍有松懈，保障房就可能萎縮直至消失，就像以前的經濟適用房一樣。目前來看，李克強比較強調民生，對保障房的監督力度也很大，估計上任之初就改變這一政策的可能性不是很大。
比較難于把握的是商品房政策，畢竟，中國經濟尚未找到更好的支柱產業，房地產依然是重要的支柱產業。國家統計局日前在公布今年上半年國民經濟運行情況時坦言，房地產的主動調控在短期來講確實是一定程度上今年增長速度下滑的一個重要原因。雖然溫家寶以及建設部、國土部、統計局、央行等都在強調堅持房地產調控不放松，但也在強調在經濟下滑、經濟困難加重的情況下，宏觀經濟政策要預調微調，兩次降息已給處于僵持狀態的房地產打了一針強心劑。北京市住建委的消息稱，今年七月上半月，住宅網簽量比六月同期交易量上漲達三成，已經恢復到去年調控前的水平。而新建商品房成交量更比六月同期大漲49%。這既說明房地產業對政策的敏感度很高，而調控政策非常脆弱，同時表明暫時壓抑的剛性需求依然很大，如果經濟下滑勢頭持續，貨幣政策和財政政策繼續調整，即使中央政府堅持房地產宏觀調控政策不變，房地產市場也將從回調態勢進入企穩回暖態勢。而地方政府因為對土地的制度性依賴，是推動這一態勢的馬前卒。這一陣，很多地方的松綁政策雖然被壓制下去，但暗度陳倉的事情依然存在。目前的狀況跟上一輪救市前非常相似，如果房地產調控政策再次全線放松，不僅已有的調控成果付諸東流，政府信譽蕩然無存，更為重要的是，房地產業一路狂奔，就再也沒有可以約束它的力量了，有鑒于此，房地產調控政策徹底松綁的可能性似乎不大，但適度微調的壓力和可能還是存在的。
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