劉建華：十年“房奴”解套折射中國樓市變遷
2012-12-08 來源：劉建華的博客 編輯：木木
2012年，對不少中國的商品房購房者來說是一個特殊的時間節點。本世紀初到2003年前后，中國的商品房市場迎來了第一波住房按揭貸款熱潮，大批工薪階層通過貸款實現安居夢。時至今日，第一批貸款購房者將為房貸畫上句號。從最初幾萬、十幾萬，到今天幾十萬、上百萬甚至數百萬元房貸，十幾年來“房奴”的變化折射出中國商品房市場的變遷與進化。
房價10年：讓“負翁”變“富翁”
2003年，北京西北四環的世紀城被評為當年京城的10大熱銷樓盤，每平方米5000多元的房價對于當時的北京市民而言依舊奢侈。就在那一年，25歲的孟為貸款30萬元在世紀城買下了自己的第一套房子。
“當時每個月的收入也就四五千元，我幾乎每天都在算，要用多少年才能還清所有的貸款。”孟為說。
孟為的擔心在那一代貸款買房者當中十分普遍。不過，隨著時間的推移和房地產業的大繁榮，第一代購房人很快就從第一批“負翁”變成了“先富起來”的人。
2012年，世紀城一期二手房的均價已經達到每平方米47000元，比10年前漲了10倍。從負債累累到坐擁百萬，第一代貸款購房者早就不再為月供的問題擔驚受怕。
房價10年變遷，讓第一批貸款買房者變成了真正的幸運兒。中原地產市場研究部抽樣統計數據顯示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年齡5年以上的普通住宅，超過8成已經全款付清;而房本在2005年之前，也就是購買超過8年的，基本上已經沒有貸款。
鏈家地產市場研究部研究院張絮告訴記者，10年前買房的有很多早就利用巨大的房價差換房，變相提前結束了“房奴”生活。可以說，2003年左右是我國最近10年買房的最佳時期。房價低，政策好，走勢佳“他們是最不像‘房奴’的一批貸款購房者。”
房貸10年：從“不敢貸”到“怕沒貸”
住房按揭貸款的歷史其實遠比10年長得多———早在20年前，中國建設銀行上海分行就貸出了全國第一筆個人房屋貸款。
不過，雖然房貸業務已有20年，但房貸真正的發展期卻是從1997年開始的。這一年，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓。
“開始我們是不敢貸款的。”今年已經56歲的陳衛國告訴記者，10年前他每月的工資只有3000多元，積蓄不過幾萬元，想買個大點的房子除了貸款別無他法。對于不少第一批貸款購房者而言，向銀行借錢與其說是實現安居夢的捷徑，不如說是萬般無奈下的選擇。
然而，隨著房價不斷上漲，商品住房所具備的再也不僅僅是簡單的居住價值，更多的則是保值增值功能。對房屋升值的追逐和對房價高漲的恐懼，讓越來越多的人義無反顧地投入到貸款買房的大軍中。
據鏈家地產市場研究部統計，2003年在北京購置一套90平方米的住房平均只需約40.5萬元，貸款20萬到30萬元，月供僅需1400元左右。而今天，貸款買房者月供過萬元已經十分普遍。月供比10年前漲了10倍，人們對住房貸款的渴望卻更加強烈。隨著去年以來房地產調控持續發力，差別化信貸政策逐漸深入，個人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔心的不再是是否還得起月供，而是能否從銀行貸到足夠的資金。
統計數據顯示，1997年全國房地產個人貸款余額不到200億元。2001年底，全國房地產個人貸款達6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年底的363倍。
未來10年：今天的“房奴”何時解套?
10年前的所謂“房奴”其實早已不存在解套的問題，2012年這個時間節點，對于第一批貸款購房人而言，更多的是一種象征。而對于近3年來的購房者而言，房貸依舊是結結實實壓在頭頂的一座大山。
在中原地產市場研究部總監張大偉看來“我國房價上漲幅度最大的是在2009年到2010年之間，這幾年來的購房者承受了高房價的壓力，是真正意義上的‘房奴’。”
“房地產調控應該有更大的視野，要盡快提高居民收入的上漲速度，使其與房價的上漲幅度相匹配。對貸款買房的普通購房者要定向減稅，擴大保障房的保障面，減低剛性需求購房者的購房壓力。”張大偉說。
不少專家認為，與10年前的購房者相比，現在那些窮盡了幾代人積蓄、背負著幾百萬元債務的購房者無疑更需要關注;那些被高房價擋在大都市外的年輕人更需要關心。而這些，恰恰是目前正在進行的房地產調控所要著力解決的問題，也是未來10年甚至更久的時間內，中國房地產市場能否健康穩定發展的關鍵。
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