陳杰：中共十八大后中國的住房模式展望

2012-12-18 來源：陳杰的博客編輯：木木

　　中國住房模式正在經歷1998年之后的又一次歷史性重構。這不僅將使中國住房供應體系與住房市場產生重大改觀，也將對城市公共政策體系乃至整個國家建設與社會建設戰略產生深遠影響。

　　十八大報告中的住房模式

　　住房領域仍將堅持市場配置為主，市場機制的基礎不會動搖，更不會倒退。但政府將對市場的調控更加深入，對基本住房保障將發揮越來越大的作用。同時，保障房不僅在于建設，更在于管理，后者挑戰更大。

　　中共十八大報告在回顧過去五年執政工作的時候，“衣食住行用條件明顯改善”被視為“人民生活水平顯著提高”的具體體現，“保障性住房建設加快推進”被列為主要工作成就之一，同時還被看作是“加快推進以改善民生為重點的社會建設”的重要抓手之一。

　　中共十八大對未來一段時間中國住房模式有一段概覽性表述，“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”。這段話，筆者做如下理解：住房領域，仍將堅持市場配置為主，市場機制的基礎不會動搖，更不會倒退。但政府將對市場的調控更加深入，對基本住房保障將發揮越來越大的作用。同時，保障房不僅在于建設，更在于管理，后者挑戰更大。

　　總結起來，保障房的建設與管理，不僅在中國住房模式構建中將占據越來越重要的位置，也將是中央未來社會建設的重要著力點，乃至成為整個社會政策實施的關鍵性平臺。

　　現在討論住房模式有兩方面的重要意義：一方面，住房模式是國家能力和社會建設的體現;另一方面，住房模式選擇也是國家能力和社會建設的一個重要過程。住房模式對居民消費行為、居住與就業的空間匹配、城市建設融資、公共服務資源布局等都具有重要的全局性影響。

　　從歷史看，住房模式與中國經濟發展、社會建設就有著密切的互動關系。1949年至1978年之間，中國城鎮對國有與集體就業人員實行“統一生產、無償分配”的福利住房模式，這是與當時的計劃經濟體制、低工資等相適應的，但也造成了國家財政負擔嚴重、個人對就業單位強烈人身依附等經濟與社會發展障礙。

　　1980年以后的住房模式逐步從福利制向貨幣化、市場化轉變，是全面經濟改革開放的重要組成部分，與住房相關的巨額經濟資源得到優化，并對勞動力市場形成起到了重要推進作用。

　　1998年住房供應模式全面市場化，對21世紀初中國快速城市化和經濟大發展起到關鍵作用，但過度投資品化的住房模式所產生的房地產過熱、居民住房條件兩極分化、低收入居民基本居住無保障等問題，也給中國經濟與社會發展帶來了巨大負擔與多種隱憂。

　　很多國家在從中等收入國家向發達國家轉型時，都把住房模式的選擇放在國家發展戰略層面給予高度重視。具有代表性的如新加坡，“新加坡的住房政策，從一開始就是其國家建設的一個基本國策，是新加坡國家建設核心中的核心”(鄭永年)。新加坡一系列社會政策，都是圍繞其住房模式展開，而組屋就是這一系列社會政策的實現平臺。

　　未來住房模式會如何發展

　　頂層設計把握大框架后，就應該始終鼓勵地方根據自身實際情況自我調整，應給予這樣的空間。中國地域遼闊，地區間差異大，各地住房市場發展情況和住房保障面臨的形勢差別很大。不該讓所有省份、所有城市都提供同樣比例的保障房。

　　對中共十八大后的中國住房模式發展，從當前中國經濟社會發展大格局和國際經驗兩個緯度，結合近來一系列官方文獻表述，筆者有以下幾點展望：

　　第一，會更多強調住房的消費屬性，淡化住房資產屬性。

　　過去幾年，上海市委對住房問題明確提出“三個為主”(居住為主、市民消費為主、普通房為主)的思路，這個指導思想對于穩定上海房價、降低上海經濟對房地產的依賴度、促進經濟結構轉型都起到重要作用。這個經驗預計會向全國推廣。

　　自從中共十七大報告中提出，“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”，很多人有一個誤讀，認為就是要讓更多人擁有資產，尤其是住房資產。近年來國內理論界有不少人推崇美國學者謝若登所提出的“資產型社會政策”理論，并多少影響到執政黨社會治理理念和政府決策。但不少人把資產型社會政策理論簡單地理解為以資產保障來代替傳統的收入保障，則具有迷惑性，也有很大的危險性。

　　要不要鼓勵居民擁有自己的住房，這是住房模式上英美自由資本主義與歐洲大陸福利主義的一個根本區別點。

　　英美住房自有率多在68%左右;歐洲大陸國家如德國、法國、瑞士和北歐，住房自有率則只有30%～50%。但相對應的是，英美實行低福利，歐洲大陸實行高福利。道理很簡單，如瑞典學者凱梅尼曾指出的，高住房自有率與“福利國家”是具有替代性的制度安排。當一個國家把公共財政資源過多投入到對自有住房的扶持政策上，必然減少對其他福利的支持。

　　有研究發現，與其他收入形式相比，城鎮居民財產性收入分布的基尼系數是最高的，而且近年來對總收入差距的貢獻也在迅速擴大。從國際經驗來看，財富的兩極分化也是遠遠高于收入的分化情況。經濟轉型發展時期，從縮小貧富差距和實現“共同富裕”角度出發，還是應該鼓勵勞動所得為居民收入主要來源。

　　此次中共十八大報告對居民財產性收入的提法修改為，“多渠道增加居民財產性收入”，這應該是有深意的。首先不鼓勵居民把資產過度集中在住房上，其次要廣開渠道，增加居民其他方面投資途徑，分散資產風險。抑制住房過度資產化，主要從稅收制度入手。如通過實施房產稅，增加囤積成本，并使住房資產增值有相當部分“歸公”。公共投資帶來的土地增值收益理應多數轉換為公共資財，再投入為公共服務;其次通過調整交易環節的稅收，降低住房的可投資性。

　　第二，既會加緊頂層設計，也會更多鼓勵地方自主創新和因地制宜。

　　住房模式需要有框架性頂層設計。但頂層設計不可能完全來自本本理論，更多會來自基層好的實踐經驗的總結與升華。

　　從歷史上看，住房公積金、住房合作社，乃至近年來政府非�？粗氐墓沧赓U房制度，都是地方根據自身情況自主創新出來的，在實踐中得到檢驗，效果良好的才上升到一個地區乃至全國的住房制度。

（責任編輯：0352房網）