謝逸楓：2013樓市調控基調不變 有5%-10%小漲
2012-12-18 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
此次中央經濟工作會議強調“中國樓市調控總基調不動搖”，打破了某些對樓市調控將放松的“僥幸心理”，釋放了政策在短期內不會轉向、限購令在短期內不會取消的信號。不過，此次會議只字未提“房價合理回歸、房產稅擴容、增加土地供應、加快保障房建設”的控房價“四大殺手锏”，預示著未來調控政策加碼的可能性不大，或有局部政策微調。在城鎮化與穩增長及偏松的貨幣政策等的推動下，筆者認為，2013年房價將繼續保持溫和上漲，會5%-10%之間小幅度上漲。
以2011年不斷加碼的“史上最嚴厲宏觀調控”為先導，以漸行漸近的保障房和房產稅為標志，2012年全國樓市走到了一個新的十字路口。
而近期的國家決策層最高會議，則明確了2013年的樓市調控總基調。11月8日，國家主席胡錦濤在十八大報告中做出“堅持房地產市場調控政策不放松”的表態。2012年12月4日中央政治局會議提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”。而剛剛閉幕的作為定調第二年房地產調控政策走勢最權威風向標的中央經濟工作會議，依然保持著房地產調控政策不動搖的決心，提出“要繼續堅持房地產調控政策不動搖”。
短短一句話卻有深刻的內涵。筆者認為，可以從以下幾個方面解讀：一則考慮到保民生與政府公信力的需要，2013年房地產調控基調從緊。二則經濟增長作為首要任務，調控不會加碼，況且房價存在暴漲的可能性不存在。三則中央調控房地產的決心比去年小，沒提房價———譬如2011年中央經濟工作會議里提到的“促進房價合理回歸”，但是調控不放松。四則鞏固前期調控成果與防止房價大幅度反彈，意味著限購、限貸、限價等政策不會退出。而房產稅擴容的可能性依然存在，一旦房價出現大幅度反彈，中央必然出儲備政策，遏制上漲勢頭。
所謂“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，其中“不動搖”成為2013年樓市調控總基調，說明樓市繼續回歸正常的理性發展，彰顯中國保民生決心。中央持續三年的房地產調控取得了初步成效，房價過快上漲的局面得到有效控制。更為可貴的是，此次調控還改變了市場“屢調屢漲”或“只漲不跌”的預期。與此同時，保障房建設緊鑼密鼓地進行，今年全國保障性住房的開工任務已經全面完成。就短期調控效果而言，房地產宏觀調控的幾個目標已基本實現。其一，部分城市房價過快上漲趨勢基本得到遏制。從房價走勢看，以北上廣深等一線城市為代表的商品房成交均價已明顯呈現回落態勢，各地年初制定的房價調控目標基本可以完成。其二，“限購令”等調控措施已基本將投資、投機性需求擠出市場。就長期調控目標而言，房價合理回歸、房地產市場健康發展仍舊任重道遠。監管部門對房地產市場持續保持調控高壓，實質上是中國房地產業發展路徑的一次大調整，即告別以往粗放型增長模式轉入持續、健康、理性的發展軌道，房地產行業的“暴利時代”將終結。
“不動搖”決定做出的背后，實則表明了當局對政策側重點的一種排序。立足于當下，在房地產領域，民生是要排首位的，其次才是經濟增長。從2010年房地產調控加碼伊始，“不動搖”的表述便屢屢出現在高層言辭中，可以明確地說，此次的表態有著特殊重要意義。目前有關房地產調控應否放松的激辯，其后隱藏著利益的博弈，部分房地產開發企業對于房地產宏觀調控政策仍抱有“僥幸心理”，再加上地方土地財政等慣性思維，市場上出現了放松樓市調控的聲音。中央的此次表態，徹底打消了一些人試圖要挾決策層放松調控的念頭，釋放出了如下重要信號——— 政策在短期內不會轉向、限購令在短期內不會取消。即便限購令取消，對房產稅的推行也會接棒。
從長期背景來看，我國正處于城市化加速期，此次中央經濟工作會議著重提出積極穩妥推進城鎮化，這對房地產業的拉動作用巨大。每一個百分點的城鎮化率，對應的都是上千萬人口以及數以萬億元計的投資和消費。中國房地產未來能走多久取決于城鎮化率的多少，而消費升級帶來的住房需求升級將支撐中國房地產的長期發展。
而延續從緊調控政策對2013年房地產行業走勢的具體影響，要視一系列因素而定。譬如保障房何時能夠形成規模和批量有效供給;譬如宏觀經濟基本面走勢如何等。決策層將依據這些不斷變化著的信息“相機抉擇”，根據經濟發展輕重緩急對不同的調節目標進行權衡。
總體而言，中央經濟工作會議的方針對于房地產市場屬于利好，2013年房價將會整體呈現小幅度上漲的穩中有漲態勢，一方面穩增長是穩中求進的經濟總基調，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。經濟的穩定發展，將為房地產市場的穩定發展提供有利的環境。另外一方面是積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量，證明中央對于房地產業在擴大內需中的功能寄予厚望。將這個行業的泡沫慢慢擠出，這也是宏觀政策的本意之所在。中央進行房地產調控，是為了民生及該行業健康持續發展，而絕不是為了打壓這一產業。過去十年，既是房地產業快速發展的“黃金十年”，也是房地產業粗放式經營的十年。本次中央經濟會議強調“穩中求進、穩增長、調結構”，其中“調結構”是1998年那次拯救經濟時所沒有的方針，說明中央正著力“加快經濟發展方式轉變，推進經濟結構戰略性調整，把改善民生作為保增長的出發點和落腳點”。未來將強化房地產業在民生方面扮演的角色，而非像過去幾年那樣市場中投機、投資、炒房行為猖獗。
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