劉光宇：中國四線城市地產風險為何最高(2)
2012-12-25 來源：劉光宇的博客 編輯：無憂
從市場供應角度看，一線城市不存在過剩問題;從土地、人口規(guī)模對比來看，一線城市人口密度偏高，而由于城區(qū)面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后。
從房價角度看，一線城市雖然經濟發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。
近年來，隨著經濟的發(fā)展以及大環(huán)境的變化，中國城市之間房地產開發(fā)水平差異縮小。現(xiàn)在，很多開發(fā)商往三四線城市轉移，就是因為其城市化率低。很多內陸的縣級小城市，投資開發(fā)幾千萬到幾個億的項目，當?shù)卣譄崆椋?ldquo;關系好處、風險很低、房價穩(wěn)漲”常被稱為3個明顯的優(yōu)勢。
個別三線城市風險主要表現(xiàn)在供求關系上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現(xiàn)。
實際上，在當初或許是優(yōu)勢，但隨著盲目以及不規(guī)范的開發(fā)環(huán)境的發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢便隱藏起來，劣勢則占了上風。當這種劣勢積聚到一定程度，其風險甚至高于一二線城市。
四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發(fā)展風險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這樣的情況下，這些城市當中如果大規(guī)模地做房地產開發(fā)風險是非常大的。”丁祖昱同時強調，這不是講四線城市不需要房地產開發(fā)，四線城市的進入還是要非常謹慎的，在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。
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