曾憲斌：2012年樓市慢牛 2013年房價大漲
2012-12-30 來源：曾憲斌的博客 編輯：木木
關于2012年的樓市，我們不妨先來回顧4件頗有標志意義的事情。
先說一場賭局。兩年前的2010年10月，正當一系列限購令緊鑼密鼓出臺之際，“空軍司令”侯寧如打了雞血般的跟人公開打賭：到2012年底，北京房價將會跌50%，稱如果房價沒有跌50%，“我請客，不少于250人參加，花費不得少于2.5萬元”。
兩年屆滿的2012年11月13日，據北京市住房與城鄉建設委員會統計顯示，從2010年10月至2012年10月，北京新建商品住宅價格“二環內漲51%;三四環之間上漲31%;四五環之間上漲27%”。
無獨有偶，今年11月廣州10區簽約均價14769元/平方米，同比上漲10.4%，環比上升9.8%，創新近一年廣州一手房價年內新高，距離2010年10月創下的15072元/平方米廣州歷史最高房價僅一步之遙。
從全國來看，元月份是房價的最低點，一路緩慢爬升至年底，可謂典型的“慢牛”。
第二件事，是今年房地產界央地對峙，蔚為奇觀。建國60年來，從未有過地方政府群起抵制中央政策的情況，而房地產新政則開了個先例。地方政府或明或暗，從東到西，從大城市到小城市，從個別到數十，如星星之火漸成燎原之勢，出臺形形色色的“調整”對峙“調控”。從住建部到國土資源部，“不得擅自放松樓市調控”的“緊急通知”的文件不絕于耳。可按下葫蘆浮起瓢，真是累壞了這些緊急救火的官員們。
第三件事，是各地“地王”頻現。今年7月中旬北京萬柳地塊以4.29萬元/平方米的樓板價成為全國住宅單價地王;11月30日，在廣州今年以來最大的土地拍賣會上，一舉誕生多宗區域地王。12月26日，上海海門路55號地塊以56.8億元刷新了今年全國總價地王的新紀錄。
第四件事，進入年尾，北京上海廣州深圳紛紛出現“房價恐慌癥”、“搶房潮”、“日光盤”，如12月16日，碧桂園位于南沙的天璽灣開盤，引來3000多人排隊爭購，同日，芳村的保利塞納維拉正式開盤，盡管項目最終開盤價比市場預期要高，主流售價達到1.5萬至1.7萬每平方米，但首批236套單位仍售出近9成。
這四件事可以很清晰地勾勒出2012年房地產的脈絡：房價緩慢而堅定地繼續上漲;政策繼續調控，但成效逐漸式微，史上最嚴厲調控瀕臨失敗;人們對政策的理解、對房價的預期已經發生質的轉變：越來越多的人面對“地王”已經開始產生房價上漲的預期，為2013年的房價走勢埋下伏筆。
對2013年房價的預測，就是兩個字：大漲!
房價大漲的驅動邏輯，最重要就是十八大的三個關鍵詞：“城鎮化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的紅利”。
先說城鎮化。所謂城鎮化就是城市化。在世界各地，只要城市化進程沒有完結、人口紅利沒有結束，巨大需求將義無反顧地推動房價正相關地上漲。城市化有兩個臺階，一個是城市化率有75%左右，一個是最發達的國家如美國，城市化率95%。中國目前城市化率剛超過50%，連上第一個臺階還有15到20年時間。再一個就是人口紅利的問題，“上海今年結婚的剛需房15萬套，占了總售房的50%”。
再說人均收入翻倍。人均收入的增長，必然帶來住房改善的需求。如果人均收入翻番能實現，房價還指望停留在2012年的水平，這是不現實的。相反，房價的增幅翻番倒是符合市場邏輯的。
然后再說“改革是最大的紅利”。什么是改革?發展市場經濟就是改革。而限購、限價、限利率等新政，都是和市場經濟相悖。新一屆中央領導更為求真務實。我們有理由相信，與市場經濟相左的政策，在總的趨勢上應當會得到糾偏。因此，不管現在表面如何強調“調控不動搖”，實質都不可能更緊。特別是明年保障房開工600萬套、完工400萬套的目標顯示，隨著中低收入階層居住“公交車”逐步解決，限購等因政治而干預市場的需要變得緩和。
大漲還有一個理由，就是估值的恢復。過去兩三年因新政壓抑的需求，將會得到集中釋放。
最后，導致大漲的另一個因素是通貨膨脹。現在美國不斷新的量化寬松，日本安倍上臺也要搞量化寬松，全世界的印鈔機都發燙，加上中國的貨幣發行量也是眾所周知，這些都必然傳導到房價的上漲。所以從某一個角度來講，所謂漲價，很大程度不過是貨幣貶值的代名詞。
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