謹(jǐn)防在購(gòu)房合同書(shū)中常出現(xiàn)的六大陷阱
2012-10-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。特別提示購(gòu)房者小心購(gòu)房合同書(shū)中隱藏的六大陷阱，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意防范陷阱。
陷阱一 “計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
提示：合同第五條已經(jīng)明確了出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，我們都理直氣壯要求劃去。
關(guān)于另交款項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)商一般放在第六條或者附件的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。
陷阱二 付款方式及期限
提示：一般實(shí)行按揭都是由買(mǎi)受人提供相關(guān)資料，由開(kāi)發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，就要在合同中對(duì)此進(jìn)行明確，同時(shí)要明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買(mǎi)受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。按揭遲延一定時(shí)間(具體以能否超過(guò)自己承受限度為準(zhǔn))不能辦理的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人已經(jīng)付的款項(xiàng)返還給買(mǎi)受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買(mǎi)受人。如果不這樣約定，即使是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來(lái)，因沒(méi)有約定按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)，那么必然會(huì)由買(mǎi)受人承擔(dān)逾期付款的責(zé)任了。即使開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，你也將因理虧而不好去維權(quán)。追究別人違約，首先要自己沒(méi)違約。
同時(shí)在關(guān)于“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任中，要注意數(shù)據(jù)與第十條開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一致，這樣才對(duì)等。買(mǎi)房人既然準(zhǔn)備買(mǎi)房，一般就不怕在付款期限上違約，那么就大膽把這里的違約金數(shù)額約定高一些。建議把逾期付款按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。
陷阱三 面積確認(rèn)及面積差異處理
提示：不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終面積核算中，和面積測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。
業(yè)主可以拒絕3%內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定：買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無(wú)論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房?jī)r(jià)款均由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。
陷阱四 交房期限和條件
提示：注意兩點(diǎn)，一是交房日期最好用數(shù)字的大寫(xiě)形式。
另外，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門(mén)或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主要堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，不然，開(kāi)發(fā)商只要延期交房，就會(huì)扯這個(gè)方面的理由。
陷阱五 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任
提示：開(kāi)發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。
解決的辦法就是增加其違約成本，把違約金比例提高到他不敢違約的地步。建議把逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。
交房時(shí)，為防止質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好補(bǔ)充約定：買(mǎi)受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書(shū)面通知買(mǎi)受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。
陷阱六 關(guān)于爭(zhēng)議的解決
律師建議業(yè)主向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對(duì)較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨出現(xiàn)，撤銷(xiāo)仲裁裁決的難度很大。再次，開(kāi)發(fā)商搞定一名仲裁員的成本比搞定法官、合議庭、審判委員會(huì)、幾級(jí)法院的成本要低的多。
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