買賣二手房過程中需要明確的三個方面
2012-12-20 來源：0352房網 編輯：木木
隨著樓市交易量的上升，二手房市場的各類買賣糾紛也多了起來。由于二手房買賣在交易前后相比新房買賣有著許多更為復雜的實際情況，在著手操作的時候，一定要做好充分的功課和準備，避免今后出現各式各樣的“維權難”。
產權手續須核實
首先，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過查驗產權證和產權人身份證核實。而房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證。沒有房產證的房屋交易對買家來說有著得不到房屋的巨大風險，是千萬要避免的。
產權是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
再進一步，就要核實房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區狀況、權利情況等方面入手，核實越清晰越有利于控制好交易的實際成本和風險。比如，土地的使用性質如何、使用年限多少;是否會因市政規劃而拆遷;附近是否有新的規劃影響該房屋的價值，如工廠、高層建筑等。另外，所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認清，對這類在交易、轉讓等方面有相關限制和規定的房屋，要注意避免買賣合同與國家法律相沖突，造成侵權、合同無效等不必要的麻煩。
交易程序要明確
二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時間交付首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。在這幾個步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據，同時過戶時一定要房產證上所有人都到場才可以進行過戶，以避免日后的糾紛。
在交房時還要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過去曾發生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產權上的糾紛等等，也需要購房者通過鄰居、業委會有所了解。
合同總是最關鍵
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
其中，明確嚴格的違約責任是非常要緊的，特別是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等，一旦沒有清晰明確的合同約定，就可能導致二手房買家遭遇沒法及時拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補償等麻煩。
另外，在簽訂合同也要注意合法合規的問題，對于雙方或三方(包括中介)共同為了少繳稅費簽訂的“陰陽合同”等違規做法，都會給自己帶來不必要的麻煩，甚至傷及自身的利益。
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