商品房買賣過程中要謹防12條“霸王條款”
2012-12-19 來源：0352房網 編輯：木木
霸王條款一：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準。”
專家點評：《合同法》第15條第二款規定：“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”根據最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第3條規定情形，該廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任。
霸王條款二：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有最終解釋權。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權。”
專家點評：根據上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任。《合同法》第40條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。即經營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權利。
霸王條款三：“本認購書簽訂7日內，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協議簽定之日起，XX日內到“XXXXX”售樓現場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關文件;若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協議自動作廢，且上述定金不予退還。”
專家點評：此條款僅對認購人未能簽訂合同情況進行約束，未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規定，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還。
霸王條款四：“樓宇屋面及外墻使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬出賣方。”或者“出賣人有權無償使用建筑外墻、屋面，用以標注本項目開放商名稱、小區名稱等，而不需要征得買受人的同意。”
專家點評：此條款侵害了業主權利。《物權法》第71條明確規定業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。《成都市物業管理條例》第49條規定：通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
霸王條款五：“小區的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租。”
專家點評：此條款違反了《物權法》第73、74條，排除了業主占用、使用、收益、處分小區道路和車位的權利。此外，《合同違法行為監督處理辦法》第11條規定，經營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中排除消費者應當享有的權利。
霸王條款六：“因設計調整、氣候變化等原因導致未按本合同規定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。”或者“政府行為(包括但不限于政府強制性文件、行政禁令及片區大面積停水、停電、高考、創衛等)導致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應順延并免予承擔逾期交房的違約責任。”
專家點評：《商品房銷售管理辦法》第30條規定：未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣人延期交房的，應視為違約。
霸王條款七：“因出賣人原因，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產總價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內，配合出賣人辦理產權登記的，從超過之日起，每日按房產總價款的萬分之五付給出賣人。”
專家點評：買賣雙方違約金數額不一致，加重了消費者責任，違反了合同法的公平原則，且排除了消費者變更或解除合同的權利。
霸王條款八：“買受人違約或解除合同的，買受人按應付款的20%向出賣人支付違約金;出賣人違約或解除合同的，出賣人按應付款5%支付違約金。”
專家點評：買賣雙方違約金數額不一致，加重了消費者責任，違反了《合同法》的公平原則及《消費者權益保護法》第10條消費者享有公平交易的權利。
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