董元友律師幫助您正確全面專業的認識小產權房
2013-01-23 來源：0352房網 編輯：履霜
摘要：什么是小產權房？小產權房能夠買賣?有無風險?董元友律師將從法律角度帶領我們正確認知小產權房。
記者：您好東律師，您能給我們大家介紹一下什么是小產權房嗎？
董元友律師：“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
小產權房與一般的商品房的不同之處主要在于：
1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護；
2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證;而商品房由國家頒發產權證，國有土地使用證、契稅證；
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利，商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利；
4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，而購買商品房可以辦理按揭貸款等。
記者：小產權房的合法所有權主體是哪些人群？小產權房所有人需要具備什么條件？
董元友律師：小產權房的合法所有權主體人群是農村本集體經濟組織成員。小產權房所有人需要具備的條件是農村宅基地使用權證。
記者：小產權房能夠買賣或轉讓?需要辦理什么手續？
董元友律師：小產權房一般不能向非本集體經濟組織成員的第三人買賣或轉讓。若要向非本集體經濟組織成員的第三人買賣或轉讓，但因不能辦理過戶，所以，在買賣或轉讓時要簽訂詳細內容的合同，并辦理公證或律師見證手續。
記者：小產權房買賣交易有無風險？容易產生哪些糾紛？
董元友律師：小產權房買賣交易有：法律風險、政策風險、轉讓風險。
這些風險容易產生的糾紛是：
第一，法律風險。因為小產權房只具備普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度不適用小產權房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到有效維護；
第二，政策風險。若購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償；
第三，轉讓風險。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，小產權房若向非本集體成員的第三人轉讓或出售，因不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值有很大影響。
記者：小產權房屋能否合法繼承？
董元友律師：根據我國法律規定，小產權房屋是可以依法繼承的。這個請大家放心。
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