省城太原上半年房價穩中有升 但上漲動力不足
發布時間：2014-07-16 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：受經濟疲軟、樓市走跌、樓市整頓等行情影響，太原樓市開發及供應在下半年繼續處于低位運行狀態，房企開發熱情不高。在政策和市場的雙重作用下，太原樓市下半年的成交難以高幅反彈。綜觀太原樓市，總價不高的剛需樓盤和中小戶型成為支撐起太原樓市業績的中堅力量，這種狀況也促成眾多豪宅項目調整產品策略，適時推出更多接地氣的精致戶型和產品。
經濟行情走低、觀望情緒濃厚、樓市整頓嚴厲、開發貸難上加難、開發
投資繼續收緊……經過2013年下半年供應成交的短暫輝煌之后，2014年
全國樓市出現下行趨勢。不少太原業內人士看來，這場未被政策左右的樓市陣痛，正在引領太原樓市由瘋狂走向理性。
供應成交 繼續收緊
7月上旬，
山西省統計局、太原搜房網、易居中國等各方樓市
數據統計機構紛紛發布2014年上半年太原市
房地產及樓市報告。雖然各方發布的樓價、成交量等具體數據因采集、統計方式不同有明顯差別，但是樓市行情的綜述性結論卻相對一致：上半年，太原樓市供需成交走冷。“與歷次樓市走冷不同，2014年上半年全國各地出現的樓市成交下跌與國家
調控政策無關。”對于各方統計報告的結論，太原房地產業界人士均表示認同。7月12日，接受采訪的多位本土房企高管表示，太原樓市客戶上半年購買力不足與山西省煤焦行業連續兩年不景氣有重要關系。
綜合太原各家數據機構公布的信息，2014年上半年，太原推出
新房源的樓盤總計不足20個，這當中，僅有兩家樓盤為純新樓盤，其它項目均是前兩年
開盤入市的老項目。而推出新房源的老項目供應房源沒有明顯增加，包括
恒大、富力等名企旗下普通項目的蓄客及開盤周期依然處于慢循環狀態。而原計劃在上半年開盤或推盤的合生國際城、坤杰拉斐香榭等新老項目，入市時間將放在9月前后。
與此同時，太原房地產開發投資也處于收緊狀態。山西統計局7月公布的數據顯示，太原房地產新開工面積出現負增長，1至5月，全市房屋新開工面積118.28萬平方米，同比下降17.0%，其中
住宅新開工面積104.30萬平方米，同比下降5.9%。房地產開發投資增速比去年同期回落了0.6%。在成交方面，省城前5個月住宅
銷售面積96.61萬平方米，住宅銷售額65.71億元，兩大數據的增幅同比去年均出現明顯回落。
據了解到，2014年上半年，太原房管局先后公布了五批違規預售項目的名單。以往靠違規預售來籌集開發資金、滾動開發的模式在省城基本銷聲匿跡。有業內人士分析稱，各房企除了擔心違規預售被查外，更重要的原因是市場行情不好，違規銷售也難有成交。
太原房價穩中有升，是兩年來太原房價走勢的一貫趨勢。由于2014年市場的冷淡，太原樓價的走勢更加“平穩”。眼下，無論是新盤還是
二手房，僅有90平方米以下的小戶型，樓價上漲趨勢較為明顯。而超過150平方米以上的大戶型，
價格基本處于滯漲狀態，二手房更是有價無市。
各方機構統計數據也印證了這樣的結論。中國指數研究院的數據顯示，太原新建商品住宅1至6月的樣本
均價分別為每平方米6878元、6907元、6785元、6788元、6833元、6825元，但2013年6月省城新建
商品房的樣本均價為6380元/平方米，一年來太原新建住宅樣本均價上漲額度為443元/平方米。當然，這組數據也顯示出省城樓價在2014年上半年走勢有漲有跌，較為平穩，未出現往年上漲強勁的勢頭。
然而，同樣一組數據放在業內人士看來，卻是五味雜陳。“不少樓盤通過調整產品結構、
裝修標準，價格有所回落。”業內人士張先生稱，這樣的數據說明樓市未來景況不容樂觀，影響到
開發商的后市信心。上半年，省城代表性豪宅項目星河灣、恒大華府等項目都推出了200平方米左右的精致戶型，而且裝修標準也相應作出調整，沒有原來那么“土豪”。2010年，省城最貴房子單價達到27000元/平方米，現在最貴的房子僅為17000元/平方米。
合生創展作為國內早期的上市房企，擅長于開發高端豪宅樓盤。2007年，合生創展以高價競得太原地王地塊，最初的設想也是打算打造
城市豪宅。7月12日，記者走訪合生國際城時，該項目策劃經理卻表示，項目的定位已從豪宅調整成精品住宅。“項目的最終開盤價還沒確定，但肯定不會超過15000元/平方米。”
據了解，不僅是合生創展，即將入市的智誠·御河駿景等項目定價也低于立項初期。“開發商的利潤已經被攤的非常薄。”業內人士稱，普通樓盤價格仍在走漲的原因是
土地、建安、營銷成本仍在走漲。開發商既要保底，又要銷售，只能將利潤不斷壓縮。實在不行，只能拉長開發及銷售周期，等待行情轉好，再開盤出手。而從成交價上看，太原樓市依然走漲。
這種態勢會引導開發商理性開發，調整產品結構，促成行業的健康理性發展。
片區表現 熱點不熱
寒冷的上半年，太原各樓盤的銷售無一幸免陷入困境。被業界看好的樓市熱點片區，也難見新意。
據太原某房網的數據顯示，從太原六城區的成交量來看，新建商品房存量和成交最大的仍然是小店區。目前，太原小店區在售樓盤數量達到30余個，占到全城項目三分之一左右。其后順序為萬柏林區、迎澤區、杏花嶺區、晉源區、尖草坪區。六城區中，萬柏林區、小店區樓盤價格最高，因為太原在售超過8000元/平方米以上的中高端樓盤基本集中在這兩個城區。
由于太原樓市行情的整體走低，萬柏林區、小店區新興的幾大樓盤熱點區域今年的表現同樣平淡。以小店區太原南站片區為例，南站周邊的新建樓盤數量不升反降。多個此前營銷勢頭很旺的項目，因是違規預售樓盤，不少項目的售樓處難覓蹤跡。南站周邊十余個樓盤仍是四五年前的老項目，2013年至今的純新樓盤為零。這當中，超過九成的樓盤屬于違規預售項目，目前的銷售處于停滯狀態。而這種類似的情況同樣出現在晉陽湖片區。
整體經濟的走低對地產投資企業帶來市場前景不佳的預期。“前兩年紅極一時的尖草坪三給片區、汾東新區的
規劃，因為引資大鱷入資不暢，片區宏偉藍圖的實施緩慢。作為片區產業升級、經濟增長的一個點，房地產行業無法獨善其身。”
新興片區的利好規劃給房地產發展帶來契機。如果利好規劃推進速度緩慢或停滯，樓市開發勢必成為無本之木。在售樓盤易出現大量積壓，去
庫存化困難，造成庫存居高不下。從長遠看，太原新興的幾大樓市熱點片區未來仍然是太原重要的供應區域。
