省城太原上半年房價穩(wěn)中有升 但上漲動力不足
發(fā)布時間：2014-07-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：受經(jīng)濟疲軟、樓市走跌、樓市整頓等行情影響，太原樓市開發(fā)及供應在下半年繼續(xù)處于低位運行狀態(tài)，房企開發(fā)熱情不高。在政策和市場的雙重作用下，太原樓市下半年的成交難以高幅反彈。綜觀太原樓市，總價不高的剛需樓盤和中小戶型成為支撐起太原樓市業(yè)績的中堅力量，這種狀況也促成眾多豪宅項目調(diào)整產(chǎn)品策略，適時推出更多接地氣的精致戶型和產(chǎn)品。
經(jīng)濟行情走低、觀望情緒濃厚、樓市整頓嚴厲、開發(fā)貸難上加難、開發(fā)
投資繼續(xù)收緊……經(jīng)過2013年下半年供應成交的短暫輝煌之后，2014年
全國樓市出現(xiàn)下行趨勢。不少太原業(yè)內(nèi)人士看來，這場未被政策左右的樓市陣痛，正在引領太原樓市由瘋狂走向理性。
供應成交 繼續(xù)收緊
7月上旬，
山西省統(tǒng)計局、太原搜房網(wǎng)、易居中國等各方樓市
數(shù)據(jù)統(tǒng)計機構紛紛發(fā)布2014年上半年太原市
房地產(chǎn)及樓市報告。雖然各方發(fā)布的樓價、成交量等具體數(shù)據(jù)因采集、統(tǒng)計方式不同有明顯差別，但是樓市行情的綜述性結(jié)論卻相對一致：上半年，太原樓市供需成交走冷。“與歷次樓市走冷不同，2014年上半年全國各地出現(xiàn)的樓市成交下跌與國家
調(diào)控政策無關。”對于各方統(tǒng)計報告的結(jié)論，太原房地產(chǎn)業(yè)界人士均表示認同。7月12日，接受采訪的多位本土房企高管表示，太原樓市客戶上半年購買力不足與山西省煤焦行業(yè)連續(xù)兩年不景氣有重要關系。
綜合太原各家數(shù)據(jù)機構公布的信息，2014年上半年，太原推出
新房源的樓盤總計不足20個，這當中，僅有兩家樓盤為純新樓盤，其它項目均是前兩年
開盤入市的老項目。而推出新房源的老項目供應房源沒有明顯增加，包括
恒大、富力等名企旗下普通項目的蓄客及開盤周期依然處于慢循環(huán)狀態(tài)。而原計劃在上半年開盤或推盤的合生國際城、坤杰拉斐香榭等新老項目，入市時間將放在9月前后。
與此同時，太原房地產(chǎn)開發(fā)投資也處于收緊狀態(tài)。山西統(tǒng)計局7月公布的數(shù)據(jù)顯示，太原房地產(chǎn)新開工面積出現(xiàn)負增長，1至5月，全市房屋新開工面積118.28萬平方米，同比下降17.0%，其中
住宅新開工面積104.30萬平方米，同比下降5.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比去年同期回落了0.6%。在成交方面，省城前5個月住宅
銷售面積96.61萬平方米，住宅銷售額65.71億元，兩大數(shù)據(jù)的增幅同比去年均出現(xiàn)明顯回落。
據(jù)了解到，2014年上半年，太原房管局先后公布了五批違規(guī)預售項目的名單。以往靠違規(guī)預售來籌集開發(fā)資金、滾動開發(fā)的模式在省城基本銷聲匿跡。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，各房企除了擔心違規(guī)預售被查外，更重要的原因是市場行情不好，違規(guī)銷售也難有成交。
太原房價穩(wěn)中有升，是兩年來太原房價走勢的一貫趨勢。由于2014年市場的冷淡，太原樓價的走勢更加“平穩(wěn)”。眼下，無論是新盤還是
二手房，僅有90平方米以下的小戶型，樓價上漲趨勢較為明顯。而超過150平方米以上的大戶型，
價格基本處于滯漲狀態(tài)，二手房更是有價無市。
各方機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了這樣的結(jié)論。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，太原新建商品住宅1至6月的樣本
均價分別為每平方米6878元、6907元、6785元、6788元、6833元、6825元，但2013年6月省城新建
商品房的樣本均價為6380元/平方米，一年來太原新建住宅樣本均價上漲額度為443元/平方米。當然，這組數(shù)據(jù)也顯示出省城樓價在2014年上半年走勢有漲有跌，較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)往年上漲強勁的勢頭。
然而，同樣一組數(shù)據(jù)放在業(yè)內(nèi)人士看來，卻是五味雜陳。“不少樓盤通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構、
裝修標準，價格有所回落。”業(yè)內(nèi)人士張先生稱，這樣的數(shù)據(jù)說明樓市未來景況不容樂觀，影響到
開發(fā)商的后市信心。上半年，省城代表性豪宅項目星河灣、恒大華府等項目都推出了200平方米左右的精致戶型，而且裝修標準也相應作出調(diào)整，沒有原來那么“土豪”。2010年，省城最貴房子單價達到27000元/平方米，現(xiàn)在最貴的房子僅為17000元/平方米。
合生創(chuàng)展作為國內(nèi)早期的上市房企，擅長于開發(fā)高端豪宅樓盤。2007年，合生創(chuàng)展以高價競得太原地王地塊，最初的設想也是打算打造
城市豪宅。7月12日，記者走訪合生國際城時，該項目策劃經(jīng)理卻表示，項目的定位已從豪宅調(diào)整成精品住宅。“項目的最終開盤價還沒確定，但肯定不會超過15000元/平方米。”
據(jù)了解，不僅是合生創(chuàng)展，即將入市的智誠·御河駿景等項目定價也低于立項初期。“開發(fā)商的利潤已經(jīng)被攤的非常薄。”業(yè)內(nèi)人士稱，普通樓盤價格仍在走漲的原因是
土地、建安、營銷成本仍在走漲。開發(fā)商既要保底，又要銷售，只能將利潤不斷壓縮。實在不行，只能拉長開發(fā)及銷售周期，等待行情轉(zhuǎn)好，再開盤出手。而從成交價上看，太原樓市依然走漲。
這種態(tài)勢會引導開發(fā)商理性開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構，促成行業(yè)的健康理性發(fā)展。
片區(qū)表現(xiàn) 熱點不熱
寒冷的上半年，太原各樓盤的銷售無一幸免陷入困境。被業(yè)界看好的樓市熱點片區(qū)，也難見新意。
據(jù)太原某房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從太原六城區(qū)的成交量來看，新建商品房存量和成交最大的仍然是小店區(qū)。目前，太原小店區(qū)在售樓盤數(shù)量達到30余個，占到全城項目三分之一左右。其后順序為萬柏林區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)。六城區(qū)中，萬柏林區(qū)、小店區(qū)樓盤價格最高，因為太原在售超過8000元/平方米以上的中高端樓盤基本集中在這兩個城區(qū)。
由于太原樓市行情的整體走低，萬柏林區(qū)、小店區(qū)新興的幾大樓盤熱點區(qū)域今年的表現(xiàn)同樣平淡。以小店區(qū)太原南站片區(qū)為例，南站周邊的新建樓盤數(shù)量不升反降。多個此前營銷勢頭很旺的項目，因是違規(guī)預售樓盤，不少項目的售樓處難覓蹤跡。南站周邊十余個樓盤仍是四五年前的老項目，2013年至今的純新樓盤為零。這當中，超過九成的樓盤屬于違規(guī)預售項目，目前的銷售處于停滯狀態(tài)。而這種類似的情況同樣出現(xiàn)在晉陽湖片區(qū)。
整體經(jīng)濟的走低對地產(chǎn)投資企業(yè)帶來市場前景不佳的預期。“前兩年紅極一時的尖草坪三給片區(qū)、汾東新區(qū)的
規(guī)劃，因為引資大鱷入資不暢，片區(qū)宏偉藍圖的實施緩慢。作為片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟增長的一個點，房地產(chǎn)行業(yè)無法獨善其身。”
新興片區(qū)的利好規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機。如果利好規(guī)劃推進速度緩慢或停滯，樓市開發(fā)勢必成為無本之木。在售樓盤易出現(xiàn)大量積壓，去
庫存化困難，造成庫存居高不下。從長遠看，太原新興的幾大樓市熱點片區(qū)未來仍然是太原重要的供應區(qū)域。
