劉曉光：房地產還存有15年的快速成長期
2011-07-30 來源：0352房網 編輯：喬銘
最近的房地產市場怎么樣，是否能一直穩步發展下去是一個重要的問題。在全國陷入調控的旋渦時，我們該如何應對?為此，我們采訪了首創集團董事長劉曉光，聽聽他從業15年以來，對房地產市場的看法。
0352房網：在首創集團工作16年，您歷經了中國房地產行業變遷。在歷史最嚴厲調控下，怎樣看待這一行業發展?
劉曉光：1998年住房制度改革，房地產行業剛剛起步，當時地產行業孕育著一個龐大的潛在市場。1998年到2004年的價格漲幅非常小，是一個很平緩的曲線。2004年到2006年的漲幅，略有一點增長。實際上真正增長是2008年以后。
現在，我仍然堅持我的觀點，我們還有15年的快速成長期。房地產行業是中國最大的行業之一。13億人口的消費離不開它，它也同時帶動了五六十個衍生行業。
目前，房地產行業會有調整。一個是利潤率的調整，不會再有暴利了，慢慢回歸到穩健的利潤率上。第二是結構調整，不能一味地蓋住宅，而是產業、住宅同步發展。
0352房網：做商業地產資金是比較大的挑戰，奧特萊斯的融資和回報模型是不是已經建立起來，需要多長時間利潤最大化?
劉曉光：做商業地產的挑戰比做住宅的挑戰要大得多。奧特萊斯面臨的最大挑戰就是融資。比如要建十個奧特萊斯城市新中心，一個投資幾十億、上百億，十個就需近千億，這其中30%是商業、服務業，也就是約有300億。這300億是押在那兒不能動的，而且開始是要賠錢的。自有資金肯定不夠，要有貸款、私募、信托、基金等多種渠道并進。
在奧特萊斯項目中，我們可以用住宅賺的錢來補貼商業的建設，商業建成之后的運營，每一個要養三年才能獲得回報。利潤最大化的時點可能要8年。因為這個產業地產模式不是一個兩個項目，做完計劃中的5個，可能差不多要四年時間。
保障房建設可設置微利模型
0352房網：關于現在比較受關注的保障房建設，您有何建議?
劉曉光：我們要建立一個房地產市場的國家模型出來。現在雙軌制基本定調，一個值得注意的問題是，一軌是保障房，應該做到真正保障。保障房建設可以設置一個微利模型，比如銀行利息是6%或7%，保障房回報可以給到8%或9%。希望政府能夠建立一個保障房的回報基金，萬一8%的回報有問題，可以以此補充一些。另外，我還主張，建立市場化的物業管理體制，讓住保障房的人也能夠享受好的服務。
0352房網：您以前說過，我們的資金市場控制太嚴格了，對此有何建議?
劉曉光：確實有這個問題，房地產這個行業，第一是高成長率行業，第二是人民群眾需要的行業。那就需要提供一些資金支持和金融支持。怎么提供呢?一是老百姓不要光去買房來作為投資。開發點其他金融產品，比如長期的投資收益債券，8%或9%的回報，讓老百姓享受中國地產業高速成長的成果。二是資本市場能不能稍微再寬點，做保障房、產業用房的允許上市融資。此外，房地產行業也是一個大的產業，對于正常的開發貸，還是希望能夠讓它維持循環生產。
0352房網：感謝您接受我們的專訪。
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