謝逸楓：降息不足讓房價全面暴漲反彈
2012-06-08 來源：0352房網 編輯：玥婷
2012年6月7日晚上7時，中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。有請亞太城市房地產研究院院長、研究員謝逸楓先生分析央行降息之因與企圖以及對2012年大陸樓市房價影響等一系列問題。
0352房網：謝先生對央行降息有何感想?為什么降息?
謝逸楓：降息是屬于預料之內，但降息“靴子”落地比市場預期還早。顯然，央行三年首次“提前”降息，主要是迫于“四重”壓力，一是國內經濟前四個月數據不容樂觀，總體經濟下滑趨勢明顯。二是國內前四月信貸需求量嚴重下降萎縮，實體經濟受到重創。三是房貸成本過高，嚴重抑制剛性購房需求力的釋放。四是5月制造業與非制造業的指量下降，外匯和CPI下降擠壓出降息空間。
0352房網：央行降息的目的究竟是什么?對實體經濟到底有何影響力?是否會引通脹?
謝逸楓：央行降息企圖刺激貸款需求和輸血實體經濟及穩增長的目的非常明顯。由于降息幅度太小和經濟下降趨勢短期內扭轉，難對實體經濟產生明顯影響。不過，從歷年降息歷史經驗看，大陸內地真實利率本來就是負的，減息后更低，資金流出銀行體系，增加通脹壓力，最大輸家肯定工薪階層，口袋的人民幣要縮水。
0352房網：年內大陸還會降息幾次?
謝逸楓：若大陸經濟三季前未回穩，年內至少再降息兩次。
0352房網：降息對大陸樓市意味著什么?
謝逸楓：降息對大陸樓市意味著寒冷期將結束，春天的腳步來臨了。不過，讓樓市回到調控前是不可能的，但降息對大陸樓市可謂“喜上加喜”。一方面是全國調控微調城市達到51個，45個通過，調控見底越來越清楚。另外一方面是自去年年底到今年6月7日，已有三次下降存款準備金率，一次降息，貨幣政策寬松化趨勢。5月份大部分城市銷售成大回暖，市場底部凸現。
0352房網：降息對樓市有什么影響?對房奴可以起到什么作用?
謝逸楓：對樓市具有刺激效果是毋庸置疑，信貸和貨幣政策轉向寬松，開發商最壞時期已經過去了。首先是刺激房貸需求量，釋放更多市場有效剛性需求和部分改善需求，有利樓市銷售成交繼續保持上升。其次是房企貸款融資成本下降和銷售回款壓力相對下，有利提振樓市信心。最后是下降購房者的貸款支出成本，緩解還貸壓力和對信心的恢復。
謝逸楓：央行降息可以起到房奴減負，以100萬商貸20年期為例，之前每月償還本息7783.03元，如今每月需償還本息7633.40元，減少了149.63元，即月供減少150元，公積金貸款優勢更加明顯。
0352房網：降息是否會引起房價全面暴漲反彈?
謝逸楓：降息不會導致房價全面暴漲反彈，缺乏必要條件。首先是降息幅度小，對房價整體影響力有限。其次是中央房地產調控不放松，限購和房貸政策未實質松綁，微調僅局限保護剛需。再次是市場庫存和融資壓力巨大，房企負債率居高不下，而信托債和銀行債到期，還債高峰來臨。最后是保障房下年集中入市，影響市場供應。
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