柴強：房產經紀行業存在問題管理辦法有待完善
2012-10-12 來源：0352房網 編輯：無憂
經濟學博士，研究員，建設部科學技術委員會委員，建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會主任委員，中國建筑學會建筑經濟分會副會長。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長。
商品房價格一路高揚，不少群眾將住房需求的目光轉向租房或購置二手房，在這種情況下，房地產中介成為二手商品房交易中重要的一環。但是，房產中介吃差價、分割房屋出租、挪用客戶資金的現象一直為群眾所詬病。針對房產中介的種種亂象，由住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部制訂的我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章——《房地產經紀管理辦法》，將于4月1日實施。有業內人士認為，這一辦法的出臺，將對房產中介行業進行重新洗牌，有望消解各種房地產中介亂象。
記者：這么一部社會期望值較高的管理辦法，如何落實，也是群眾關心的一個問題，請您介紹一下相關情況。
柴強：辦法出臺后，各地都在積極制定相關實施細則，從目前得到的信息來看，細則將會比辦法更加嚴格、更具可操作性。
記者：此次出臺的辦法中，并沒有對中介人員持證上崗進行規定，其中有哪些原因?
柴強：鑒于目前取得全國房地產經紀人資格的人數還較少，辦法規定房地產經紀服務合同應當由一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。這一條應是過渡性規定，等將來取得全國房地產經紀人資格的人數達到一定規模時，應當規定只有具有全國房地產經紀人資格者才可以在房地產經紀服務合同上簽名。這是在實踐中有待進一步完善的方面。
記者：辦法規定，國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理，并應當有足夠數量的經紀人和協理。一定數量是指多少?一家中介需要多少經紀人和協理?
柴強：具體數量由地方出臺實施細則具體規定。但是足夠數量的最低限是，每個房地產經紀機構及分支機構應當不會少于一名房地產經紀人和一名房地產經紀人協理。《房地產經紀管理辦法》明確規定，房地產經紀人員應當與受聘的房地產經紀機構簽訂勞動合同，另外對房地產經紀人員的違法違規行為也有了相應的罰則。
記者：對于房地產經紀機構的自律問題您是如何看待的?為何沒有納入此次制定的辦法?
柴強：辦法作為一個部門規章，從市場經濟發達國家和地區看，一些應當規范的問題目前還難以納入。比如，房地產經紀機構和人員應當加入房地產經紀行業組織實行自律管理的問題沒有在辦法中規定。這主要是因為我國多數房地產經紀機構和人員沒有加入房地產經紀行業組織，使得自律管理作用還難以有效發揮，今后應在城市房地產管理法修訂中予以解決
記者：房地產經紀是為房地產供求者提供房源、客源等信息，協助實地看房，代擬房地產交易合同以及代辦貸款、房地產登記等專業服務的行業，與群眾的生活緊密相關。請您介紹一下我國房地產經紀行業的現狀。
柴強：房地產經紀是房地產業和現代服務業的重要組成部分。目前在房地產經紀機構中，中小機構的數量還較多，但也成長起一批門店過百、人員上千甚至門店過千、人員上萬的大型房地產經紀機構。不過，我國房地產經紀行業在快速發展中也存在著一些問題：一是備案率低、準入門檻低。目前，對房地產經紀機構沒有資質要求，設立房地產經紀機構的條件較寬松，到房地產管理部門備案、接受監管的機構比例不高。同時，對房地產經紀人員也沒有強制性的資格要求，許多從業人員沒有受過正規的職業教育，素質較低，流動性大。二是無序競爭較嚴重。目前房地產經紀機構承接業務一般不簽訂房地產經紀服務合同，多家機構同時爭搶同一房源，誰先成交誰就獲得傭金，這就迫使機構依靠“人海戰術”，采用虛假承諾、惡意壓低收費等手段承攬業務，造成機構只重視銷售速度而不重視服務質量。三是經紀行為不規范。目前房地產經紀機構和人員的不規范行為主要包括發布虛假房源信息，不告知不利于成交的房屋真實狀況，誘騙或者強迫消費者交易;低價收進、高價賣(租)出房屋，賺取差價;隱瞞房屋真實成交價格，協助交易當事人簽訂“陰陽合同”、規避房地產交易稅費;通過違法違規的代收代付方式，侵占、挪用房地產交易資金等。針對以上問題，《房地產經紀管理辦法》有針對性地進行了規范。
記者：根據您所講的，此次辦法對房地產經紀機構的不規范行為進行了有效地規范，請您具體介紹一下辦法中有哪些針對性的條款。
柴強：在加強房地產經紀管理方面，針對性的規定主要有：一是針對行業監管機制不順問題，完善了監管機制，形成了部門管理合力。辦法規定實行建設(房地產)、價格、人力資源和社會保障等相關主管部門協同管理。二是針對行業準入門檻低問題，對房地產經紀機構設立規定了人員條件，并強化機構的備案管理。辦法規定，設立房地產經紀機構和分支機構應當具有足夠數量的房地產經紀人員，并實施房地產經紀機構備案管理，這便于相關主管部門掌握房地產經紀機構相關情況，及時有效地實施監管。三是針對從業人員流動頻繁問題，明確了房地產經紀機構招用人員的要求。辦法要求房地產經紀機構招用房地產經紀人員應當依法簽訂勞動合同。四是針對過去管理中重管理輕服務的問題，辦法要求主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，向房地產經紀機構提供交易與登記信息查詢、交易合同網上簽訂，向社會公示經紀機構備案信息，信用檔案信息等公共服務。五是針對房地產經紀違法違規行為突出問題，強化了對房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究。辦法明確對房地產經紀機構和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網上簽約資格等多種管理手段和監督措施，對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規行為，根據情節輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業整頓等行政處罰。在規范房地產經紀行為方面，針對性的規定主要有：一是針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產經紀機構的信息公示和告知義務。辦法規定了房地產經紀機構應當在經營場所公示的內容，應當向委托人說明的事項。二是針對業務委托不規范問題，明確規定了房地產經紀服務合同行為。辦法對房地產經紀服務合同的形式和基本內容提出了具體要求。三是針對房地產經紀服務違規收費問題，對房地產經紀服務實行明碼標價制度。辦法對房地產經紀服務的價格公開、禁止行為和法律責任等做了較為詳細的規定。四是針對交易資金安全問題，規定實行交易資金監管制度。辦法要求由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。五是針對各種各樣的不規范經紀行為，明確了房地產經紀機構和人員的從業禁止行為。明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。
上一篇：楊紅旭：樓市二度降溫，“次佳”購房時機出現
下一篇：謝逸楓：CPI破“2”回“1”難消貨幣寬松預期
