謝逸楓：試圖指望擴容房產稅降房價徹底徒勞

2012-11-26 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　2010年5月31日，中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委的通知》，其中“逐步推進房產稅改革”的提法最為引人關注。在近期關于房產稅起起落落的大討論中，這9個字的論述作為權威調控部門的標準提法，意味深長。在國家發改委這份長達4000多字的《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，關于房產稅的表述僅僅有“逐步推進房產稅改革”9個字，意見中也沒有提供有關房產稅的進一步的細節。不過，這9個字的表述卻將近一個月以來的房產稅開征風波推向新階段。自2011年1月28日上海、重慶開展個人住房房產稅改革試點以來，房產稅的擴容討論越來越激烈，房產稅試點范圍擴大已漸行漸近。

謝逸楓

　　據2012年11月15日報道，房產稅試點正處于穩步推進中，最新的進展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調開展試點準備工作，其中鄂州方案已上報，湘潭方案還不明朗。全國擴容時間表尚需中央、地方達成一致后方可實施。早在2003年，財政部和國家稅務總局就曾先后在北京、遼寧等10個省、區、市進行空轉試點，但大多數地方試點工作均最終無疾而終。綜合各方信息，房產稅從試點開始推廣，將房產稅、城鎮土地稅進行合并改革試點，對企業和單位按評估值征稅，一些地區將在存量環節征稅，非投資的首套住房將有優惠措施。

　　按照財政部和稅務總局于2009年下發的《關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》，去年末以來，全國大部分省份和城市陸續發布公告，對存量房信息系統建設進行招標建立“存量房數據信息庫”。截至今年，一些省份已經做到全覆蓋。該系統將成為天網，房屋地段、面積、產權等各項與評估有關的信息將納入其中，為房產稅奠定數據基礎。從今年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統工作人員，在中國人民大學培訓房地產估價技術，權威人士向《中國證券報》確認，這種估價技術同樣將應用在未來的房產稅征收中。事實上，目前房地產市場為滿足房地產交易所需，已經建立起一套行之有效、被市場認可的資產評估體系與評估隊伍。

　　2012年8月29日，財政部部長謝旭人在北京重申，要嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時，還將穩步推進個人住房房產稅改革試點。2012年11月12日，住建部部長姜偉新則表示，房地產限購政策短期內不會退出。針對房產稅試點范圍是否會擴大的問題，姜偉新稱：“正在積極研究，適當的時候可能還會出臺。”

　　2012年11月20日，財長謝旭人發表《加快改革財稅體制完善公共財政體系》一文，對即將推開的房產稅作了較為詳盡的表述：“深化房地產稅制改革，構建合理完善的房地產稅收制度，有效調節財富分配。統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，合理安排稅收負擔。認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。根據適當提高社會保障統籌級次的要求，健全社會保障籌資機制。按照"正稅清費"和"分類規范"原則，繼續清理整合行政事業性收費和政府性基金，進一步規范收入分配秩序。”

　　解讀這一段話，可以得出深化房地產稅制改革的三大關鍵：一曰“構建稅收制度”;二曰“改變稅費并存”;三曰“逐步全國推開”。首先是“構建合理完善的房地產稅收制度”。對于全面開征房產稅爭議最多的就是是否重復征稅。因為購房者的房價款中有相當部分屬于土地價格，而所有的商品房均已繳納過土地出讓金(屬于政府性基金)。現在，財長明確要構建的是“稅收制度”，而非“稅費制度”，要按照“正稅清費”的原則，“繼續清理整合……政府性基金”。字里行間已經透露出，房產稅將逐步取代土地出讓金之類的政府性基金，當然，這不可能一蹴而就。二是“逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況”。就拿房屋買賣來說，既要繳契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅等稅收，還要繳納房屋產權登記費、土地使用權登記費，以及各種稅收附加等費用。在房產稅開征后，稅費有望逐步歸并。

　　2012年11月22日，財政部財政科學研究所所長賈康表示，目前擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。2012年11月24日，財政部財科所所長賈康在財稅體制改革分論壇上表示，在未來的新一輪財稅改革中，房產稅是一個無法回避的方向。如果要進行新一輪的財政體制改革，對財政管理層級的重新梳理是必要的步驟，而財政層級的扁平化則是改革的大方向。2012年11月24日，財政部財科所副所長白景明表示，目前研究逐步在全國推開房產稅，體現了兩大原則，一是科學決策，對房產稅進行認真細致研究，選擇具有一定代表性的區域進行改革;二是逐步推進，根據我國宏觀經濟運行特點以及房地產發展的區域狀況，逐步擴大試點范圍。2012年11月20日，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲近期也表示，全國住房信息聯網進一步推廣的阻力很大。根據住建部的部署，今年6月30日之前應完成全國40個城市的住房信息聯網工作，但至今仍未聽到住建部就該項工作發布新消息。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。如果一旦全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產稅改革方式，先從經營性物業改革。

　　2012年11月23日，上海市稅務局公布了全市應繳納房產稅的住房最新統計數據。截至目前，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套。其中90%適用0.4%的稅率。在上海最新完成認定的住房中，應繳稅住房比例約占全市住房總數的20%，其中八成以上的購房家庭是本地戶籍。90%的應繳稅住房適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。根據上海的試點方案，房產稅征收對象是上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%，對上海家庭人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。上海和重慶是我國率先開展房產稅征收試點的地區。今年以來不斷傳出房產稅試點范圍擴大的消息，雖然決策層至今沒有采取實質舉措。但相關準備工作一直在按照部署推進，7月以來，國稅總局已組織全國30多個省市的數十名稅務人員在京培訓房地產估價技術。據上海市財政局數據，2011年上海市地方財政收入3429 .8億元，其中房產稅達22.1億元。

（責任編輯：0352房網）