從十八大看房地產：2020年前仍是重要機遇期(2)

2012-11-19 來源：證券時報編輯：木木

　　房地產“擴大內需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當優惠，這個市場是很大的，對拉動經濟、擴大內需、促進消費、穩定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調整完善相關政策，避免調控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內買了新房賣出舊房的(或在一年內賣出舊房買新房的)在稅收上給予優惠;對貸款已還清且房產已出售的，按照購房人實際購房套數確定貸款政策等。

　　另外，在轉變經濟發展方面，要按照建設資源節約型、環境友好型社會要求，加大科研投入，大力發展省地節能環保型項目，提高住宅的產業化發展水平和全裝修房比例。在結構調整方面，還應結合企業的實際，引導企業進入商業地產、旅游地產、產業園區和老年社區的開發建設與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產與非住宅地產相互協調發展的市場格局。

　　減少土地財政依賴性

　　注重房地產業金融創新

　　要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年CPI漲幅2～3個百分點。

　　記者：十八大報告中提到的關于改革征地制度和土地制度的內容，對房地產市場會產生怎樣的影響?

　　朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置”。改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應;要探索將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，允許試點省市的農村集體建設用地上建設公共租賃住房;探索已進城落戶的農民工，將在農村的宅基地和房產作為資產流轉，提高他們在城市購買和租賃住房的能力;探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉變，為地方財政構建穩定長效的土地收入來源;通過壯大產業、完善相關稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉地方政府對土地收入過度依賴的局面。

　　另外，報告中強調，要“深化金融體制改革，完善金融監管，推進金融創新，維護金融穩定”，這對房地產行業的發展至關重要。房地產行業是資金密集型行業，房地產行業的發展離不開金融行業的支持和金融產品的創新。我個人認為，在堅決抑制投機炒房的同時，要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年的消費者物價指數(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地產的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。

　　此外，還應開展信貸資產證券化試點，政府加大對信譽好、開發項目符合政策要求的企業的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。

　　記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認為房產稅擴大試點何時會有新進展?

　　朱中一：房地產要健康發展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產稅費種類多，有的重復，建議在不增加企業和消費者總稅負的情況下，精減合并房地產稅費，加強征收環節的監管。對目前社會上高度關注的房產持有稅問題，建議在總結上海、重慶試點的基礎上，對該稅種征收目的、稅種(是財產稅還是消費稅)以及與70年土地出讓金的關系進一步論證。在此基礎上，再積極穩妥地推進。

　　堅持調控政策不動搖

　　仍是主基調

　　正確處理政府和市場的關系，進一步完善房地產市場調控體系，是房地產業下一步深化改革的重要內容。隨著改革的深化，今后在調控方式和政策體系上會有所調整，調控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。

　　記者：如何把握后十八大時代樓市調控思路?

　　朱中一：十八大報告是綱領性文件，是原則性的內容，房地產的調控方向還應結合溫家寶總理10月12日和10月17日的兩次講話內容，即“房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖”。

　　十八大報告明確指出，“深化改革是加快轉變經濟發展方式的關鍵。經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，必須更加尊重市場規律，更好發揮政府作用。”報告還指出，“完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善開放型經濟體系，推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展。”

　　從這段話中可以看出，正確處理政府和市場的關系，進一步完善房地產市場調控體系，是房地產業下一步深化改革的重要內容，也是完善調控政策體現的重要方面。

　　但同時我們必須認識到，一是2010年以來的調控，在抑制投機炒房、加強住房保障及遏制房價過快上漲、防止房價反彈等方面，方向是正確的，也是順應民意的。當前仍要堅定不移地搞好房地產市場調控，嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和住房限購措施。二是隨著改革的深化，今后在調控的方式和調控的政策體系上會有所調整。調控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。三是研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系要有一個過程，要求馬上就見到成效是不現實的。

　　另外，報告中的一大亮點是提出“大力推進生態文明建設”，報告中強調的“堅持節約優先、保護優先、自然恢復為主的方針及著手推進綠色發展、循環發展、低碳發展”以及“控制開發強度，調整空間結構，促進生產空間集約利用、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀”的要求，這也是我們今后房地產開發中必須遵循的指導思想。

（責任編輯：0352房網）