林波：中國房價不會暴漲房產稅影響不大(2)

2012-11-26 來源：林波的博客編輯：木木

　　從行業的角度上說，即使我們看到去年下半年到今年上半年很多企業沒拿地，也不能判斷明年市場的供應量會下降。龍頭企業大部分手頭上至少有保證開發一兩年的土地。如果市場情況不好企業會暫緩開發進度。現在拿地明年銷售也來得及，從開發進度上來講，行業一般水平是一年到一年半上市交易，龍頭企業快則半年、慢則9個月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以銷售了，從這個角度說，不能判斷庫存就走下降趨勢了，價格更不會出現暴漲。

　　記者：地產業未來發展趨勢如何?

　　張可興：以后地產行業特別是住宅類的“量”(新房的銷售)大幅上升的可能性不大了，去年新房的銷售達到了900萬套，未來五到十年銷量不會迅猛增長，但在價格上有空間。

　　我覺得房價本身就是要上漲，房屋的成本沒有一項是不漲的，土地、人工、建筑的成本都在漲，土地本身是經濟增長的一個正相關的函數，國家的經濟體在成長和發展，土地價格一定是上升的，而且中國土地資源有限，人口眾多，為了保證糧食基本的安全，土地不可能是大幅的供給。房價基本的上漲是必然的，但不會像2003-2007年翻了很多倍，這種可能性沒有了。正常的增長應該是符合GDP+CPI的合理的增長速度。

　　記者：近期不斷有房產稅的消息出現，有人認為房產稅將對地產形成負面打擊，也有人放言“房產稅落地之日，即是房價暴漲之時”。

　　張可興：大家在提到房產稅時可能忽略了一點，房產稅的稅點高與低是最重要的。像重慶的試點房產稅率為零點幾個點，我覺得對房地產市場整體影響不大，但是房產稅稅率是市價的1%～2%就比較高了，可能會出現大量房屋拋售的問題。從其他國家政策實行的規律來看，房產稅的推出是中性的，不會對房地產市場趨勢性的發展形成很大的改變，像股票市場的股指期貨一樣，是一種穩定器，不會令房產市場暴漲暴跌。第二，從房產稅實施的可能性上來看，房產稅從稅種來說是有問題的，中國的房產稅跟目前70年的產權是有矛盾的，我們在買房的時候已經支付了土地的出讓金，從法律的層面上來講站不住腳。另外，目前的統計系統很不完善，很多福利房都沒有納入系統之內，這樣是不公平的。房產稅實施起來困難很大。

　　記者：華夏幸福以園區的業務模式取得了成功，目前階段房企眾多的業務模式中更看好哪一種?

　　張可興：我們首選住宅開發類，以住宅為主的房地產發展階段還遠遠沒有結束。其次是華僑城[最新消息價格戶型點評]的模式，旅游開發帶動銷售，中弘股份、宋城股份也都有旅游地產。相比較而言，華僑城有核心的優勢，比如歡樂谷等連鎖的項目，這些項目每年的利潤和游客數量都在良性增長，而且有一定的壁壘性。商業地產目前有一個問題，純商業地產以租金為主的收入模式前期投入的資金比較大，收益率非常低，就目前的階段以大量的商業地產出租為主要模式的房企增長性比較差。另外，很多新的業務模式，比如華夏幸福，我們發現這種模式比較核心的因素就是以各種概念獲得比較低價的土地，復制性存在很大困難，雖然現在比較成功，但是對其前景比較擔心。時代在變化，三五年之內，以利潤增速來看，選擇住宅類企業，但是十年之后，商業租售可能更好。

（責任編輯：0352房網）