“殘缺”的 住房產權
2011-05-17 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
住房的所有權和住房下面的土地的所有權是不可分離的。在普通法國家，不存在脫離土地所有權而獨立存在的住房的所有權，住房的權利人如果不擁有建筑物所依附的土地的所有權，他(她)就不能成為房東(landlord)，只能算是租賃持有者(leaseholder)。在這個意義上，無論如何制定物權法，只要住房的權利人無法取得土地的所有權，他(她)擁有的住房的產權就是殘缺的，住房的房產證和一紙租約并無太大的區別。
1990年國務院頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”1995年起實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，土地使用權期滿后土地使用權由國家無償收回，但沒有規定國家收回土地使用權時必須對地上建筑和附著物進行賠償。
《物權法》第一百四十九條規定”住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”但是，住宅建設用地使用權到期后，土地使用權進行續期是否收費、怎么收費等問題未在物權法中規定。
《物權法》第四十二條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。
我們發現，當住房下面的土地的70年使用期滿后，我們并不知道能續約多久，也不知道為了續約將付出多大的經濟代價。我們也不知道，因為什么樣的“公共利益”理由，自己的住房被提前拆遷，而我們僅獲得很少的“合理”補償。
中國的《憲法》明確規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。憲法沒有對“公共利益”作出定義，物權法也將不對“公共利益”作出定義。
普通法系的美國在1791年國會通過的憲法修正案第五條規定：“不給予公平賠償，私有財產不得充作公用。”大陸法系的法國民法典第545條規定“任何人不得被強制出讓其所有權;但因公用，且受公正并事前的補償時，不在此限。”“公用”可以度量，能落實到具體使用的“物”上，比如為修路架橋都是“公用”;“公共利益”則很難度量，為了城市經濟發展拆除舊城區是否是“公共利益”，這類問題很難形成共識。
歷史和現實告訴我們，對一個公民私有財產權的最大威脅，不是來自另一個公民，而是來自國家，來自以國家名義的公權力的“合法”侵占。農民集體所有的土地因“公共利益”被地方政府以低廉的補償代價合法征用;城市居民的住房因“公共利益”被合法拆遷，住戶僅獲得微薄的補償，地方政府卻在一級土地開發市場獲得極高的土地收益。
如果法律不嚴格界定“公共利益”，我們無法排除利益集團濫用公權力，以“公共利益”的高尚名義，對公民的私人財產進行卑劣的掠奪。法學家江平認為，社會公共利益需要不能濫用，這樣先天殘缺的私人財產權力，注定了公民的房產得不到充分的保護。
物權法的立法目的就是要“保護權利人的物權”，而不界定“公共利益”就無法實現立法目的。如果物權法對公共利益不作具體規定，我們還能指望哪一部單行法律能夠對公共利益作出規定。如果立法機關不界定“公共利益”，行政機關就將界定“公共利益”。行政機關將在具體的執法過程中“自行立法”。
不界定“公共利益”，等于是擴大了執法者的權力而縮小了公民的權利，從而增加了公民的財產權力的不確定性。
因此，住房的所有權和土地的所有權的分離以及“公共利益”的不確定性，這兩方面都決定了公民的住房的產權只能是殘缺的與不確定的。
上一篇：太原鐵西區業主產權登記 車庫無故多出六平米
下一篇：消費者發現售樓處違規可撥12358舉報
