眾多開發(fā)商因一線城市遭遇嚴厲的樓市調(diào)控，蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。一時間，三四線城市成為開發(fā)商保持銷量的重要支點。如今，正遭遇結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系矛盾的三四線城市，經(jīng)歷近兩年的調(diào)控之后，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，原來深入三四線拓展是一件有風險的事情，尤其是房價止跌回升的過程中，一線城市和熱點二線城市更能帶來銷量和利潤。

　　中房信集團關(guān)于中國城市發(fā)展前景與風險排行的報告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場過度開發(fā)導致供大于求，存在較大的市場風險。報告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬，當?shù)?a href="http://www.i3g.com.cn/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。

　　剛剛過去的11月，京滬深穗四大城市成交量均創(chuàng)下今年新高，其中11月廣州新房成交均價14769元/平方米，更創(chuàng)下2010年以來的新高。而眾多的三四線城市卻深陷庫存和消化危機之中：全國商品房待售面積環(huán)比去年繼續(xù)升高，其中三四線城市的庫存巨大。

　　在出現(xiàn)翹尾行情的11月，樓市庫存也被高度關(guān)注。“自今年6月份以來，全國商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢，這是需要警惕的。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生指出。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的庫存量更大。摩根大通最新報告指出，從地區(qū)來看，明年一線城市更樂觀一些，三四線城市去庫存壓力會更大。據(jù)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市�？藸柸饒蟾鏈y評的287個城市中，房地產(chǎn)風險排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風險也較低。該風險榜單前50強幾乎都被三四線城市占據(jù)，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。分區(qū)域看，風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。克爾瑞董事長丁祖昱強調(diào)，進入三四線城市要非常謹慎，這些城有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了這些城市最大的風險�？藸柸鸱治鰩熽悋[天指出，中國目前面臨著換屆的特殊節(jié)點，樓市注定會有短期的震蕩，不可避免。

　　今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳的房子太好賣了，包括豪宅，都很容易銷售出去，而價格和利潤也是節(jié)節(jié)升高。機構(gòu)報告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，創(chuàng)16個月新高。其中僅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達近180萬平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個“地王”。其中，上海、深圳、北京出現(xiàn)地王最多。房企的新增土地儲備也基本位于一二線。統(tǒng)計顯示，萬保招金四大房企今年的拿地區(qū)域回歸一二線。三季度以來金地拿地速度明顯加快，并主要集中在已進入的一二線城市。截至10月底，公司新增項目6個，建筑面積約96萬平米，累計地價約26億。金地共進入5個城市，其中僅有余姚三線城市。保利表現(xiàn)更為迫切：截至目前，保利今年共進入13個城市拿地，其中三四線城市僅為2個，在北京和上海就新增土地儲備約80萬平方米。萬科相對平衡，今年所進入的大約40個城市中，有15個為三四線城市，表明其戰(zhàn)略縱深仍然在延續(xù)，但步伐謹慎。華潤置地則通過舊城改造形式拿下深圳近1000萬平方米的土地儲備，占公司總土儲的35%。從上述公司拿地區(qū)域來看，即使是進入三四線城市，萬保招金也基本上都避開了經(jīng)濟欠發(fā)達，或者此前泡沫較高的城市，如酒泉、黑河、大同、溫州、鄂爾多斯等地。招商地產(chǎn)董事長林少斌明確表示，招商的戰(zhàn)略布局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。在此背景下，下半年開發(fā)商爭搶優(yōu)質(zhì)土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。

　　用市場供求關(guān)系和城市經(jīng)濟環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應(yīng)和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場風險最高的城市主要位于華北和西北，兩個地區(qū)的高風險城市總量達到29個，占50個高風險城市的58%。50個高風險城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達到41個;除了營口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

　　研究認為，從指標上看，相當一部分城市存在土地供應(yīng)過量的問題，雖然短期內(nèi)住宅市場供求危機并不一定顯露出來，但未來風險已經(jīng)難以規(guī)避;另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場需求嚴重不足。