近日，一份2012年中國城市房地產市場風險排行榜發布，令人意外地是，在參與測評的287個城市中，房地產風險排名為倒數前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產市場的風險也較低，而房地產風險較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市，這與市場傳統的以房價高低為衡量風險的標準大相徑庭。

劉光宇

　　地產風險與房價成反比

　　在人們普遍看來，對于像深圳、北京、上海等一線城市房價普遍偏高，房價收入始終處在較高水平，所以誤以為這些城市的房地產市場風險會較大。但從全國城市房地產市場風險排行中可以看出，事實并非如此。

　　四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風險前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。總體來看，市場風險前50強城市中有46個城市位于內陸地區，占總數的92%。

　　分析認為，一線與二線城市由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，房地產市場供不應求狀況明顯。一線、二線、三線、四線風險得分均值依次遞增，也意味著一二線城市風險較小。呈現出一二三四線城市依次遞增，四線市場風險巨大的態勢。

　　參與測評的287個城市中，房地產風險倒數前三的分別是深圳、北京和上海，另外，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產市場的風險也較低。

　　相對而言，部分三四線城市的風險度顯然更值得關注。風險度前50強幾乎都被三四線城市占據，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市，和41個四線城市都位列風險強度前50。

　　其中資源型城市鄂爾多斯的房地產崩盤風險也已引發業界高度關注，鄂爾多斯近年來房地產市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當地房地產市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。

　　作為三線城市的貴陽市，前段時間曾被推上了輿論的風口浪尖，有人將其風險程度比為“鄂爾多斯第二”，可見其風險之高。但從全國城市房地產市場風險排行榜中觀察發現，貴陽市的風險系數并沒有傳聞中那么高。

　　鄂爾多斯排名第6位，而貴陽市則位于258名，相差252名，全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席、中國資深財經評論人朱大鳴(博客,微博)認為，其低迷機制并不一樣：貴陽的樓市甚至是中國管理層所希望的一種狀態，即扭轉了多年來樓市供不應求的局面，同時，因為供給量增加，價格并沒有顯著下滑。而鄂爾多斯市則與之相左，鄂爾多斯樓市主要系投機資本推動所致，與當年海南房地產泡沫運作方式十分相似，也是管理層十分擔憂的最壞的一種結局。所以，貴陽樓市當前狀態或許是較好的狀態，最起碼不是屬于最壞那種狀態。

　　個別三線城市風險主要表現在供求關系上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。

　　風險倒掛原因何在

　　風險前50名中并沒有一線二線城市，而且呈現出越是一線城市風險程度越低，這種倒掛現象其實并非空穴來風。

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　　從市場供應角度看，一線城市不存在過剩問題;從土地、人口規模對比來看，一線城市人口密度偏高，而由于城區面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后。

　　從房價角度看，一線城市雖然經濟發展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。

　　近年來，隨著經濟的發展以及大環境的變化，中國城市之間房地產開發水平差異縮小。現在，很多開發商往三四線城市轉移，就是因為其城市化率低。很多內陸的縣級小城市，投資開發幾千萬到幾個億的項目，當地政府十分熱情，“關系好處、風險很低、房價穩漲”常被稱為3個明顯的優勢。

　　個別三線城市風險主要表現在供求關系上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。

　　實際上，在當初或許是優勢，但隨著盲目以及不規范的開發環境的發展，三四線城市的優勢便隱藏起來，劣勢則占了上風。當這種劣勢積聚到一定程度，其風險甚至高于一二線城市。

　　四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發展風險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這樣的情況下，這些城市當中如果大規模地做房地產開發風險是非常大的。”丁祖昱同時強調，這不是講四線城市不需要房地產開發，四線城市的進入還是要非常謹慎的，在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。