北京“類保障房”供地成主力 純商品房供地或受擠壓
2013-11-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：根據北京市土地整理儲備中心公布信息顯示，接下來的一個月將成為今年以來商品房供應極為密集種類最多的月份，而在供地結構當中公租房、經濟適用房、兩限房、自住型商品房等“類保障房”的供應成了主力。
北京市出臺的“京七條”中明確規定明年上市的土地中大部分要貢獻給類似于保障房的“自住型商品房”，這也就意味著，留給商品房使用的土地供應將被嚴格限制。
業內人士分析認為，未來北京土地市場保障房用地將占有非常重要的一席之地，開發商對土地的爭搶將更加激烈。
拿地多為國企
10月28日，北京迎來了“京七條”后的首次土地拍賣。順義新城第7街區一宗兩限房地塊，吸引了包括大龍、首開、住總、華遠、中鐵建、房地置業和北京建丞科技有限公司聯合體(以下簡稱“房地置業聯合體”)等6家房企參與了現場競拍。最終，該地塊被房地置業聯合體以10.15億元的總價競得，折合樓面單價5331元/平方米，而該地塊的銷售限價為9500元/平方米。
據了解，參與此次競拍的6家房企中央企和國企成了主力軍。而新推出的自住型商品房成為順義地塊競拍現場開發商們熱議的話題。華遠地產一位拿地負責人說，對于開發商來說，自住型商品房和其他保障房一樣，屬于保障房的一種，開發商建完后由政府安排分配，利潤可能會略高一點，“但對于愿意開發保障房的企業來說本質上都是一樣的。”他說。
據了解，今年9月底拍出的北京第二塊“限房價、競地價”地塊也是被央企中鐵建摘得，樓面價與限價只差438元。那么國企為何愿意做看上去“賠錢”的買賣?一位在今年上半年北京土地市場上有非凡表現的企業拿地負責人表示，對于純市場化的公司而言，單獨配建保障房一定是賠錢生意，他們是不會考慮拿地的。而對于一些央企和國企來說，選擇建保障房，一方面是解決沒有項目開發的窘境，另一方面也不排除通過一些辦法將建好的保障房轉化為員工的內部福利用房。
純商品房供地將更緊張
“我們覺得這次推出的自住型商品房如果不能真正分配到需要的人群里去，解決住房矛盾還是治標不治本的。”上述房企拿地負責人分析認為，上半年北京土地市場各大房企拼搶火熱，地價猛漲，而商品房價格居高不下的原因是商品房供應不足，加大保障房供地無疑又擠占了普通商品房供地，未來普通商品房土地的競爭將更加激烈，純市場化開發商在京生存更加困難。
北京城建一位拿地負責人對此表示贊同，商品房用地一定會被擠掉一部分。通過今年以來北京市的供地情況來看，上半年供應了很多公租房地塊，下半年兩限房地塊有所增多，預計到明年自住型商品房很有可能成為保障房供地主力。
“明年50%的計劃供地是自住商品房用地，25%是保障房，25%是商品房，搶不到商品住宅用地，還想在北京繼續拿地的開發商，也就只能買自住商品房用地了。”亞豪機構市場研究部總監郭毅分析認為，如果非配建，單獨的“類保障房”用地，從企業特點來說，能夠有效控制成本的企業，還得是周轉率高的企業拿這種地塊才有一定的利潤空間。由于自住型商品房用地將占到北京市住宅用地的一半左右份額，商品住宅用地的減少，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。同時也預示著競爭的激烈程度將會進一步增加，在地價托漲勢頭下，北京商品住宅價格將水漲船高。
黃金灣投資集團董事長申威說，據K8土地網監測，截至目前，北京已推出8宗自住型商品房地塊，而與自住型商品房有關的地塊則共有20宗。在自住型商品房政策的影響下，隨著地塊的集中推出，北京住宅用地供應量、成交量和成交價將有所增加。從地區分布來看，這些地塊分別位于昌平區、朝陽區、海淀區、密云縣、門頭溝區、大興區和順義區等，多位于五至六環之間，短期內該區位將拉低成交樓面均價。
“類保障房”前景看法分歧
對于自住型商品房的問世，開發商們站在拿地及項目利潤的角度來看多持悲觀看法。而對于新一輪的調控能否真正解決住房矛盾則多表示懷疑。
“保障房每年的配售、配租數量從未公開過，每年只能看到計劃量，沒有實際完成的信息。”郭毅認為，保障房到底在緩解住房矛盾中起到了多少作用大多數人并未感同身受，所以會對新的政策產生懷疑。
值得注意的是，自住型商品房的推出將迎來北京土地市場的再次放量。“截至目前，北京已經成交住宅用地49宗，規劃建筑面積854.44萬平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地，合計規劃建筑面積350萬平方米，北京住宅類土地供應今年有望超過1200萬平方米。”中原地產研究部總監張大偉分析認為，這一政策如果真能帶來土地市場的集中放量，將有可能導致房山、大興等剛需集中的區域，剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。同時，也會改變市場預期，恐慌性搶房很可能消失，商品房項目會出現加快開盤的情況，避免與這類型房源直接競爭客戶。
張大偉認為，北京收緊調控的舉措將影響到其他城市，這也是首次針對調控做的加法，之前的限購、限貸、限價等都只是治標。增加自住型商品房供應有望明顯緩解市場需求，預計最近很可能在全國一、二線城市價格上漲較快的區域出現一波調控收緊政策，這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。
“我很贊同大力供應保障房，從自住型商品房的誕生我們可以看到保障房的定位不再是只局限在低收入人群，正在向白領階層擴大，我們國家的保障房配建比例如果能超過50%的話，住房矛盾一定會得到解決。近期中央政治局召開的探討房地產問題的會議上，習近平提到要擴大保障房數量，我認為這應該是一個信號。”住建部住宅建設及產業現代化技術專家委員會委員、中國房地產研究會人居環境委員會副主任兼專家組長開彥表示，新加坡保障房的比例占到80%，日本、中國香港、美國的保障房比例也很高。商品房市場放開，怎么漲都不影響普通人能夠住到房子才是徹底解決住房矛盾的一條路。
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