房產稅，解不了房價的“熱”

2011-05-06 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　回顧2010年中央政府對樓市的系列調控，特別自從9.27國五條之后，一線城市紛紛亮出“限購令”，二、三線城市實行差異化信貸等政策，從理論上來說房價是應該得到一定抑制的。2009年擴大內需、刺激消費作為政策導向，樓市成交量高漲，2010年政策由松到緊后，各地成交量普遍下滑應屬正�，F象。但實際上，房價并沒有像預期那樣穩定或有所回落，反而出現上漲的態勢。

　　以合肥為例，據相關數據統計，2010年合肥商品住宅共成交約7.9萬套，銷售面積約769萬㎡，均價6166.6元/㎡，雖然成交量較09年下滑32%，但成交價格同比上漲近40%。作為二、三線城市，合肥市場情況并不能完全說明市場問題，但從這組數據可以看出目前中國樓市的一些現狀，一線城市房價高企不下，二三線城市2010年房價普遍漲幅應在30%左右。對于2010年的宏觀調控，目前普遍得出的結論是“來勢兇猛、效果不佳”。

　　當然，政府最終統計的官方數據還沒有公布，估計最后的“實際價格”漲幅應該不會這么大。猶如2009年官方數據顯示全國70大城市房屋價格指數上漲9%，而實際房價上漲幅度在20-25%左右一樣。房價到底是多少?恐怕統計局是很難統計出來，因為計算公式還沒有研究出來，普通買房老百姓可能才有真正的話語權。就拿合肥來說，目前城市最偏遠的區域(屬于城鄉結合帶)價格水平都在5500元/㎡，所以按照均價6200元/㎡來找房源那是少之又少，有是肯定的，位置肯定在二環外再靠外，房產證上的鋼印要么是肥西、肥東，要么就是長豐，還有的蓋的是巢湖房產局的章。

　　2010年各地住宅房價上漲幅度不一，筆者并非認為現在所有城市的房價都是虛高的。就拿合肥來說，6200元/㎡的房價，按照城市建設規模和力度、經濟發展速度以及與中部省會城市相比來看，這個價格水平應該是比較合理的。筆者所擔心的是所有數據的不準確，可能會造成調控政策與市場反應的不對稱，以至于造成每次調控都覺得時機不準，政策滯后、效果不佳。

　　如果2009年，國家統計局最終數據是房價上漲20%，那么2010年政策調控應該至少向前推3-5個月。4月份政策應該在元月份出臺，9月份政策應該在5月份出臺，真的是這樣的話，恐怕2010年房價應該有所穩定，部分泡沫嚴重的城市房價應該明顯有所回落。

　　2010年10-12月份，央行連續兩次加息后，面對通脹壓力，普遍認為2011年上半年可能出現連續加息的情況。從目前市場情況來看，房價上漲的壓力仍在，市場需求仍剛勁，嚴厲的政策調控是不可能在2011年上半年放松的，所以更多的人關注房產稅的出臺。

　　房產稅在我國已經醞釀已久，但當前市場環境下，房產稅是否就是遏制房價的殺手锏?部分專家認為，國外房產稅占財政收入的25-40%，而我國只有3%，如果加強征收房產稅，一方面可增加物業持有成本，抑制投資需求;另一方面可為保障性住房獲得資金補充，以改變目前僅僅通過土地渠道的局面。從抑制投資需求和建設保障性住房兩角度來說，理論上是可以起到抑制房價的作用。

　　但是，國外房地產市場一直都是市場經濟體制下的健全市場，其房產稅體制是經歷過市場的不斷考驗而進行調整和完善的。而反觀國內市場，僅僅靠出臺體制尚未健全、尚未接受市場考驗的房產稅，短期內根本不可能立馬改變樓市凸顯的問題。房產稅在財政收入中占比從3%到20-25%之間的距離，遠不是一年房價漲幅的時間跨度，需要一個相當長的階段來培育和發展。也就是說，保障性住房資金來源短期內，仍是以土地出讓金為主，即地方政府財政收入仍將依賴于土地出讓，所以說依托房產稅調控樓市價格，短期內是不會立馬見效的。

（責任編輯：0352房網）