房地產的十大規律

2011-05-09 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　【規律1】市場波動規律：小波動是常態，大波動是危機

　　與其他市場一樣，房地產市場也必有其景氣循環規律。事實上，對具有鮮明資本市場特性的房地產市場而言，小波動是常態——就像人每天的體溫一樣，而大波動是危機——就像人發燒一樣。面對新一輪的市場調控，近期很多人斷言房地產又將經歷一場較大的波動，甚至預言泡沫將會泡沫。但筆者對近期政策的解讀是：沒有新意，但市場會出現調整;有調整，但在供需關系沒有根本變化的情況下，房價上漲的大趨勢不變。

　　或許，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市場的話，結論是：小波動而已。

　　【規律2】市場調控規律：“兩會”前出臺政策，年中后市場反彈

　　諳熟房地產市場規律的人想必知道，其實新一輪的市場調控并不出預料：幾乎每年末的中央經濟工作會議到次年“兩會”期間，都是調控政策頻出的高峰期(有“安撫”無房族和對“兩會”有所交代的意味)。其后，部分地方政府會識時務地出臺一些配合措施;之后進入政策效果觀察期，然后是市場重新活躍，再重新調控。除了2008年因為處于金融危機爆發不久的特殊時期外，這幾乎成了房地產市場的“黃宗羲定律”。

　　【規律3】“唱衰派”PK“唱興派”規律：勝少負多

　　同樣不出所料的是，每一個政策出臺之后，都是兩派觀點一如既往地針鋒相對之時：以CCTV2、社科院和業外社會學者為代表的“唱衰派”，依然會斷言市場將呈現“拐點”，泡沫將要破滅，并會羅列出能夠佐證其觀點的一堆數據;以任志強等諸多業內企業家、專家等為代表的“唱興派”，更是早已儲備好了足夠多的反駁證據，并預言房價還會繼續上漲。此時，各種媒體早已為兩派搭建好“擂臺”。在“咚咚咚…”的密集鼓點聲中，唯有住建部、國土資源部等相關部委的官員們，因為擔心說錯話而集體失語，原本的主角只能呆在辦公室里把自己當作了旁觀者。

　　【規律4】政策影響規律：一線城市吃肉，二線城市喝湯，三、四線城市受傷

　　從調控緣起和影響來看，歷年來，幾乎都是在一線城市房價飛漲、“地王”頻現后，政府開始出臺調控政策。此時，一線城市的房地產企業早已賺得盆滿缽滿，而三、四線城市開發商的利潤還是200-500元/平方米。調控政策出臺后，振動波會幾乎同步傳播到各級城市。但市場經歷較大波動后，因為一線城市有強調的市場需求，市場會率先反彈;而三、四線城市通常要延續半年多后才開始復蘇。

　　【規律5】利潤高低規律：價格越高越好賣

　　某影片中有一句關于房地產的經典臺詞是：不求最好，但求最貴。多少年過去了，市場還依然反復驗證這這一“悖論”——檔次越高利潤越高，房價越高越好賣。反之，中低端樓盤因為開發及銷售周期長，期間費用高，利潤率卻不高。至少，現在已有越來越多的企業認識到了這一規律，所以在制訂產品戰略時，大都會定位于“以高端項目開發為主”。如果這種趨勢下去，再加上政府也熱衷于出讓商品房用地，而對出讓保障房建設用地積極性不高，市場供需結構必將進一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越來越多的開發商看到了保障房市場的巨大商機，及其對企業發展的重要性(高檔房賺品牌、賺利潤，保障房賺現金流、賺資源)，于是對產品戰略進行了重新定位：堅持中高端商品房和保障房建設開發“兩條腿”走路，實現良性互動。

　　上面五條規律是關于市場的。下面五條規律是關于企業的。

（責任編輯：0352房網）