趙峰:2011房價走勢基本預測
2011-05-09 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
中國宏觀經濟周期為6年，通常三年寬松，三年調控。自2007年以來，調控已滿三年，但因2008年金融危機，中間2009年實施寬松政策，打亂了正常周期，目前延長調控周期，也是因通脹不得以而為之。對13.8億人口的中國而言，GDP增速低于7%即意味著大量勞動人口失業，這也是政府的心理底線，或者國際認知的中國“動亂線”。因此各級政府的唯GDP言行并非完全出于個人升官發財之目的，而是一個實實在在的政治指標。這是中國特色的“政治經濟學”，也是現實的國情。
民間對于官員腐敗的深惡痛絕，部分源于真實個案和其發生發展的普遍性，也有部分源于“錨定心理”，即認為“無官不貪，無商不奸”的心理定勢，對于自認為弱勢群體的中下層公務員，這也同樣是不公平的。而更加不公平的，是在房子問題上官民的差別。為官者國家分房且可低價購買據為己有，而為民者買不起房，即使買得起將來還要交房產稅，這是導致官民對立的最直接導火索。
2011年，隨著保障房的大量入市，至少在算術平均房價方面，穩中有降還是值得期待的。雖然這并不能改變商品房價格繼續快速上漲的局面，但達到總理調控房價的目標應該沒有問題。
去年4月，本博已明確做出房價于2010年10月見底的判斷，近四個月來房價環比價量齊升已用事實證明，這一判斷的正確性。對于2011年房價的走勢，個人再次做出以下預測：
1、商品房價全年前低后高，調控政策9月左右退出后，房價在年末有飆升過程，因此目前仍為較佳的買房時間窗口;
2、調控目標將由“降低商品房價”轉向“穩定平均房價”，政府已無力再出臺更加嚴厲的調控措施;
3、二三線城市的住宅價格漲幅將追平一線城市，各主要城市房屋租金的漲幅較2010年有所回落，約為15%;
4、投資避險為目的的購房需求因大規模限購而受到嚴重壓抑，但一旦政策放開，將出現量價井噴;
5、2011年商品住宅價格漲幅一線城市約12-15%，二三線城市將達15-20%;
6、調控結束后，保障房的供給將代替商品房價格，成為政府官員考核與問責的目標;
7、商業地產、旅游地產將是下一個投資熱點，一線城市商鋪等商業地產產品價格將因境外熱錢的追逐而呈現快速上漲走勢，隨著經濟的全面回升，一線城市寫字樓的空置率將繼續下降，租金繼續上漲，升幅約8-10%;
8、因大城市乘用車限購措施的陸續出臺，居住郊區化趨勢不可阻擋，有利于名義房價的穩定，而中心城區的房價飆升也是歷史必然,北京三環內住宅均價將快速突破50000元/平米;
9、房產稅試點并未遏制房價上漲，反而加重了民眾負擔，最終將因無法在全國推廣而擱置，最終的征收方案，將采取新老劃斷的方式進行，其實房產稅推出的最佳時機，應該是土地出讓期滿，也就是說，距今還有約35-65年時間(考慮商業、住宅產品平均購買期為5年);
10、房價的繼續上漲導致了第三次海外移民浪潮出現，且以投資移民為主，目的地仍為歐美發達國家，其中，美國為首選。
經過多年的論戰和調控，歷經狗屁磚家叫獸的誤導和投資意識的覺醒，中國民眾在房價走勢問題上已逐漸達成共識，房價上漲的最大受益人群是2007年以前買多套住房的城市居民，這已是無法改變的事實，機會永遠屬于少數人，正如真理往往掌握在少數人手里一樣。今后，商品房作為投資品的屬性和功能將逐漸減弱，至遲到2020年，一線城市房價將逐漸趨于穩定，所謂房價將永遠上漲的論調，也將是站不住腳的。中國在完成基本城市化和產業結構調整后，房地產將退出支柱產業的歷史舞臺。而目前，你承認也好，不承認也罷，并不能改變這一基本事實，那就是地方政府對于土地財政的依賴，仍將持續。
因此，從中期趨勢來看，房價仍有上漲空間。而縱觀中國宏觀經濟調控，仍遠未擺脫“一抓就死，一放就亂”的怪圈。
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