聶梅生：房地產市場調控已經邁入深水區

2011-06-21 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　國工商聯房地產商會2011年夏季年會于6月17日上午在北京萬豪酒店舉行，本次會議主題是“創新·升級·轉型”。

　　在主題演講部分，我們聽到了全國工商聯房地產商會聶梅生會長四句簡要形容了中國房地產當前的形勢的精彩講話：“第一，市場進入糾結，第二，調控進入深邃，第三，行業重新定位，第四，企業面臨調整。”

　　5月份的數據已經發布了，可以看得出來，從資本來看，我一直認為這次2010年到2011年的房地產調控，為根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進入房地產，流動性很強，我們先分析資本層面。應對當前5.5個CPI，繼續收緊額貨幣政策，貨幣供應，5月當月人民幣貸款同比少征了1000億。從貸款，信貸和固定政策沒有放款的現象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達到了37.8的增幅，相當的高。我們同期固定資產增幅高出了12個百分點，目前就是這樣。國內貸款的增長，相對我們投資的增長太少了，同期增長的4.6%。外資這塊大幅增長，增長了57.3%，外資226億美元進來。

　　關于房地產出現的紅字，就是個人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個人抵押貸款下降，一方面是限購政策的作用，同時也說明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過去8%提升到現在的15%，這是當前的情況。我們房企民居資產負債達到71.36%，這是從資本層面進入了糾結。

　　第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大連下滑了81%和27%。說明土地層面也進入了一個糾結狀況，開發商有投資的錢，就沒有錢去買未來的地，如果未來的地不買供給就不能提高，這樣房價供需又會出現反彈。開發商拿地使土地市場進入低迷，使地方政府財政收入減少，保障房計劃的實施就會受阻，使住房的需求矛盾進一步加劇。

　　第三方面看市場，大家比較重視量和價的問題。5月份的房地產市場，應該說處在一個比較焦灼的狀況。因為明天才發布統計局的數字，我們看一下研究院的數據，調控的結果已經體現，半數停止上漲，多數城市成交量出現增長，是這么一個態勢。停止上漲的，甚至也有一些城市開始下降，大部分是限購的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

　　開發商放慢了開發速度，供需雙方繼續觀望。現在已經是6月17號了，數據說的是5月份的，這個月的數據是怎么樣的?我們看北京市的統計，北京6月新房二手房的成交量較5月份下調了12%和21%。

　　調控進入了深水區。什么是深水區?就是觸及到制度問題，根本性的問題，就是一時半會調不了。比如土地制度，土地財政的比重持續上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財政去年達到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認為是開發商的漲價和黑白合同等等就不夠了。

　　所以我認為調控進入深水區就是這樣，鐵三角之一就是買地的一方，去年開發企業落實土地面積4億平方米，現在還有3億平方米在那里，就吸入了買地的錢。現在開發的是去年、前年的還沒有賣完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬億不動，就是一個牢牢的鎖定的底盤，動一家就牽動另外兩家。開發商拿了地以后需要兩年才能開發，兩年以后土地才能變成產品進入市場，平抑房價，穩定房價。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會有反復，這是關于制度性。

　　另外是房產稅。大家覺得應該房產稅增加，其實沒有那么簡單，就看你用什么方式收房產稅。如果美國模式，存量住宅都收1.5%的話，那每年就是相當大的數字，但是這個征收方式是不現實的。關于這件事情，我和美國的經濟首席顧問談過，給我很多啟發。這些問題在于什么呢?不是說不能像美國那樣收稅，比如房改房是10萬一套，現在漲到了400萬，是按400萬收還是按10萬收?美國的首席經濟學家告訴我應該按照400萬收，我說是收不上來的，因為我沒有錢付那么多，他說沒有關系，可以向銀行借，最后房子出手的時候再還銀行，最后銀行可以收回，這是美國的做法。但是我跟他說中國不可能這種向銀行借錢交房產稅，這是辦不成的。他說為什么?就是當收土地出讓金的時候，一次收了70年的租約，我把70年的租金都收了，現在要收房產稅是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果當時不是一次收就不會有現在的問題，房價也不會像這樣了。如果當初把70年都一下收完了，怎么吐得出來?怎么向銀行貸款。所以中國根本的問題，房產稅的根本問題是原來涉及土地出讓金的時候問題。這些問題不是短時能解決的，如果認為房產稅是直接降低房價，這太短期了。怎么樣建立一個合理的長效的稅收機制，稅制是非常重要的。

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