陳真誠：地產調控深化導致地方政府急了
2011-06-23 來源：0352房網 編輯：狄海霞
今年上海，6月份，也來多幅居住用地集中上市，將形成一波宅地供應小高峰。只是，也面臨市場冷清、地價下降的問題。如6月3日，上海松江區千新公路一號地塊和寶山區大場鎮文海路西側地塊出讓，塊溢價率已大幅下降。
1-5月，各地政府大量減少住宅用地出讓，供給不同程度減少。而最近，接連暴出多地6月起將有大量土地集中上市的消息。
再如廣州，前5個月，雖然賣地收入同比大幅增加119%，但也已感覺到了土地市場的冷清。6月8日上午，廣州市舉行2011年大型土地推介會，推介今年全年擬出讓的市轄10區內12.72平方公里住宅、商業和產業用地，其中商品住房用地3.37平方公里。此次推薦會“勾出”了12宗土地，意向地價總金額約64億元。不過，此次重點推出實施“勾地”的用地大多數為商服用地，其中有的20個是計劃開工的保障房項目，商品住宅用地依然遇冷。
又如如北京，1-5月，通過招拍掛方式出讓住宅用地，不足年度計劃供應量一成。北京市國土局在5月31日舉行的北京市土地儲備中心舉辦的近期入市交易土地信息發布會上公布，今年計劃供應經營性用地1770公頃，其中商品住宅用地1220公頃，年底前還有1200公頃經營性用地上市。從6月起，將逐步加大經營性特別是商品住宅用地的供應。在發布會上，北京市土地儲備中心還將擬出讓重點地塊的具體情況首次提前向開發商公布，更象是在向開發商推銷土地。
事實上，今年，隨著調控的深入，全國土地市場土迅速轉冷，陷入冷清狀態，屢屢暴出底價、流拍的消息，居住用地供應、成交宗數、出讓金規模、溢價率、樓面價等同比、環比都大幅下降。
市場預期，北京、廣州、上海這些一線城市的大規模推地，將成為全國土地市場的風向標。據悉，昆明等一些非一線城市也已計劃從6月開始大規模推地。本文作者陳真誠認為，如此看來，地方政府已承認房地產市場尤其土地市場大勢已經異變，開始放棄觀望，為高價土地難賣而著急，因此，主動大規模推地，不再捂地。
據統計，前5個月，全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金約5193億元、同比下滑14%。北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯，分別下滑55%、32%。其中，北京4月住宅土地出讓金環比下降了94%，創下了近兩年新低，樓面價環比縮水逾七成。5月土地市場延續4月的冷清趨勢，土地出讓金以及溢價水平仍走低，流拍率提高。
1-5月，二三城市的土地市場，也很冷清。如此前傳出可能放松限購政策的城市海口和大連，土地出讓金均出現巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。南京共公開出讓28幅土地中，17幅底價成交、1幅流標、1幅延期拍賣;杭州出讓的住宅用地成交總額，不及去年同期的2/3;武漢、天津、昆明等地，眾多地塊以底價成交，如武漢5月份推出的13宗地塊，僅3宗進入競價程序，10宗均以底價成交;今年來，深圳商品住宅用地幾乎“零成交”，溫州推出10幅地塊全部流拍……
無疑，土地市場低迷的根本原因是，隨著調控持續深入，房地產預期及市場形勢已經異變。房屋銷售持續低迷，成交量持續大幅下降。而銀根緊縮，開發商融資難度加大。另一方面，目前地價依然過高，高價拿地的風險過高。本文作者陳真誠認為，正因于此，開發商陷入集體觀望，拿地越來越謹慎，缺乏拿地動力。
有報告數據顯示，4月，萬科等15家大型開發商，在公開市場拿地面積同比下降約8成、環比下降約7成，成交土地總價同比下降約7成，環比下降約6成。而其中10家開發商已持有的土地儲備建筑面積，至少為3.5億平方米。在房地產預期和市場大勢已經異變之下，目前地價定價過高是導致開發商觀望甚至放棄拿地的重要原因。
毫無疑問，房地產調控還在深化，市場繼續下調，房價、地價已進入下降通道，一時或難以回暖，接下來很可能繼續走低。因此，本文作者陳真誠認為，在如此市場大勢下，如果地方政府不繼續調整思路，進一步放棄觀望而主動降低地價，那么，高價土地或依然難以賣出，土地市場或將繼續低迷，國土部5月12日公布的今年住房土地供應計劃根本無法完成。
事實上，今年，隨著調控的深入，全國土地市場土迅速轉冷，陷入冷清狀態，屢屢暴出底價、流拍的消息，居住用地供應、成交宗數、出讓金規模、溢價率、樓面價等同比、環比都大幅下降。
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