陳真誠：迪士尼主題概念的地產(chǎn)如迷如霧

2011-06-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　摘要：由于一些主題概念能夠為樓盤提供賣點，為市場炒作提供題材，因此，從酒店地產(chǎn)到高爾夫地產(chǎn)、游艇地產(chǎn)，再到主題公園地產(chǎn)，大到奧運地產(chǎn)、世博地產(chǎn)，直到最新的迪士尼樂園地產(chǎn)，各種主題概念紛紛被挖掘出來加以炒作，各種主題概念地產(chǎn)紛紛登臺亮相。一些新的概念成為人們的新寵。

　　由于迪士尼主題及其概念帶來了升值預期和炒作題材，在炙熱的市場大勢下，再加上極盡可能的市場炒作和人為操控，因此，迪士尼落滬消息一公布，該區(qū)域的地價、房價便快速上漲。尤其是，土地增值概念進入到受益的最前端，地價應聲直線大幅度上漲。

　　迪士尼落滬消息公布之當日，上海拍賣的位于迪士尼項目附近的住宅和商業(yè)用地兩塊土地都瘋狂溢價。住宅地塊溢價率達264%，樓面價達1.4萬元/平方米。商業(yè)用地比底價溢價427%，折合樓面價為1.6萬元/平方米。有總結(jié)稱，自從迪士尼可能落地的消息傳出后，川沙的地價便直線上漲了10多倍。

　　伴隨地價上漲的，是川沙及周邊房價大漲。僅短短幾天，川沙房價就上漲了近40%，從2004年初的每平方米約3000元一路飆升至2009年11月的約1.4萬元，漲幅超300%。到2010年7月，漲到約1.6萬元。二手房房價也大幅上漲，在2009年3月至10月間總體上漲超過30%。此外，酒店、商鋪零售等商辦類物業(yè)的價格預期，也都被拉高。

　　近年來，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，房價持續(xù)高速、大幅度上漲，而政府的調(diào)控一直不見成效，大幅拉升了房地產(chǎn)投資回報預期。由于一些主題概念能夠為樓盤提供賣點，為市場炒作提供題材，因此，各種主題概念紛紛被挖掘出來加以炒作。從酒店地產(chǎn)到高爾夫地產(chǎn)、游艇地產(chǎn)，再到主題公園地產(chǎn)，大到奧運地產(chǎn)、世博地產(chǎn)，直到最新的迪士尼樂園地產(chǎn)，各種主題概念地產(chǎn)紛紛登臺亮相。其中，由于迪士尼概念落地之時正值史房價瘋漲的2009年，其前剛經(jīng)歷過房價高漲的2007年和政府救市的2008年，因此，迪士尼樂園這個主題概念地產(chǎn)，表現(xiàn)得尤為搶眼。

　　2009年11月4日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布，上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準。有研究報告預計，上海迪士尼，將從促進周邊配套發(fā)展、帶動GDP增加人均收入、住宅需求增加這三方面利好上海房地產(chǎn)市場，尤其將提升區(qū)域價值，形成投資增值效應，帶動項目周邊的地價、房價上漲。

　　如今，在不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)市場大勢開始逆轉(zhuǎn)，再加上過高的地價、房價造成了提前透支，從該區(qū)域的實際情況、目前的價位和政府調(diào)控決心、市場大勢等來看，目前來看如一團迷霧，交織著真實和謊言，將來川沙板塊房地產(chǎn)市場，不排除價格繼續(xù)下調(diào)的可能。事實上，當時新“國十條”出臺后一段時期，當時上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過一段局部調(diào)整期間，川沙的房價就曾領(lǐng)跌。

　　誠然，迪士尼項目將會在一定程度上促使房地產(chǎn)升值，拉升房價預期。而且，確實帶動了周邊房價飚漲。這些都是真實的，都是值得肯定。但是，迪士尼對當?shù)胤績r到底能有多大程度的拉升?迪士尼區(qū)域房價繼續(xù)升值空間還有多高?是正空間還是負空間?政府調(diào)控最終會招致未來市場結(jié)果如何?其間不乏可質(zhì)疑之處，本文作者陳真誠認為至少目前還難以下結(jié)論。甚至，可以說，之前過度被炒作渲染的升值論、迪士尼概念下的投資增值論中，很可能充滿著謊言。

　　之所以這么說，其理由如下：

　　一是，此前房價已持續(xù)多年快速上漲，房市大勢很可能步入大調(diào)整周期，至少不排除階段性調(diào)整的可能。在市場大勢下，迪士尼概念主題地產(chǎn)的房價，不可能獨立于外，逆大勢而行的可能性不大。

　　二是，盡管川沙引進迪士尼項目，會帶動多方面的投資增加、環(huán)境改善及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但對居家所需要的交通、醫(yī)療、學校、生活性商業(yè)帶來的改觀有限，很難對房地產(chǎn)尤其商品房帶來根本性的帶動。據(jù)悉，迪士尼的談判條件苛刻，周邊的住宅和商業(yè)將遠離迪士尼樂園。在香港，迪士尼周邊鮮有住宅，迪士尼并沒有帶來房地產(chǎn)的火暴發(fā)展。在法國、日本等國，迪士尼建成多年后，并未在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。迪士尼樂園落戶上海前，有香港房地產(chǎn)專家稱，上海迪士尼樂園不會帶動周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，迪士尼周邊的商品房由于繁華嘈雜而應該降價不是漲價。

　　三是，迪士尼將推動當?shù)氐某鞘薪ㄔO投入，會在一定程度上提升人們對房價的預期，但對房地產(chǎn)市場的影響是間接的，而不是直接的。

　　四是，盡管迪斯尼對周邊地價、房價會有一定影響，但影響不會太大。一旦利好出盡，地價、房價便沒有了繼續(xù)上漲的動力。

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