陳真誠：迪士尼主題概念的地產如迷如霧(2)

2011-06-23 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　五是，迪士尼落滬消息出來后，川沙房價便快速大幅度上漲，目前已在高位，價格泡沫或已透支未來溢價空間，面臨巨大的回調壓力。

　　六是，高地價誠然有可能推動房價上漲，但二者也有互相雙向作用的功能。地價上漲可能會推動房價上漲，但地價下跌也可能拉動房價下降。迪士尼落滬消息讓地價大幅度上漲，輿論就質疑將來誰為高昂地價買單，依靠房地產市場來消化高昂地價會顯得有些力不從心。一旦房價不能消化地價，地價就可能下跌，而后就可能引致房價下降。

　　七是，從香港迪士尼經驗來看，一旦概念推動力在市場上漸漸衰退后，房價未必會持續上漲。在迪士尼落成之前，香港房價曾出現大漲，但項目落成之后泡沫消失，并沒有出現房地產火爆增長。尤其是，至今，香港迪士尼運營仍然處于虧損狀態，沒能通過依靠消費帶動獲取利潤而帶動房地產發展。

　　八是，在證券市場上，自2006年以來，有包括房地產、旅游酒店等行業的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼題材。到迪士尼項目正式獲批之前，個別股票的靜態市盈率已超過400倍。然而，一旦概念利好兌現，市場便急轉直下。2009年11月4日，迪士尼概念板塊卻整體表現平平，甚至盤中一路領跌。次日，有迪士尼概念的地產股大幅下跌。股票市場的這種表現，很可能是房價市場的先兆。

　　九是，迪士尼概念主要利好商業地產，對商業地產的拉動作用要遠遠大于住宅市場。不過，究竟“迪士尼”概念對周邊商業地產的價值提升有多大，也很不確定。

　　十是，事實上，隨著“史上最嚴厲”調控新政出臺，在2010年5月，川沙房價當時已開始領跌上海房市，二手房成為了降價急先鋒，降幅普遍達15%-20%左右。到2010年7、8月間，二手房房價單價普遍下調3000-4000元，已較前期回落了20%-30%，但仍難脫手。尤要注意到的是，2008年，浦東房價成交均價跌幅高達46%，而川沙卻因迪士尼概念而同比上漲了30%，其后2009年繼續跳漲，漲幅超40%，這意味著其間或有較大的下降可能性與下降空間。

　　不過，也要看到，此前迪士尼概念帶動川沙房價與地價上漲已成現實，目前房價相較于迪士尼概念出現之前而言依然不低，部分人或企業已從中獲利。再則，由于迪士尼對一個地區的經濟會產生持續和深遠影響，而且，離建成還有數年時間，本文作者陳真誠認為，迪士尼對川沙區域房地產聲應是中長期利好影響，一如世博會對浦東三林等板塊，拉動效應持續多年之久。

　　而近期內，目前已在高位的迪士尼等主題概念地產的房價，或有起伏。在政府不斷深化調控和整體房地產市場趨于回調通道之大勢下，現實存在的價格泡沫，以及日益加碼的調控政策的跌加效應，調控效果的累積效益，加大了迪士尼等主題概念地產房價階段性回調下降的可能，調整幅度預期也可能已經加大。

　　總體而言，目前來看，迪士尼等主題概念地產房價的走勢，如迷如霧，像是在炒作概念，讓人琢磨不透……

（責任編輯：0352房網）