任志強：什么是中國房地產(chǎn)市場的大躍進

2011-06-30 來源：未知編輯：狄海霞

　　中國歷史上的大躍進曾經(jīng)以幾千萬人的生命為代價，將失敗的恥辱保留在四十歲以上的人們的記憶之中。而如今保障性住房的大規(guī)模建設(shè)又進入了大躍進的時代，再一次重復著中國計劃經(jīng)濟完全不顧及經(jīng)濟發(fā)展條件、不顧生產(chǎn)能力和不講科學道理的錯誤。

　　十二五規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬套，其中今年1000萬套，目標宏偉且力度強大、分級分層下達指標。不但嚴格督查并且約談和問責，用地方官員的烏紗帽做賭注，強迫簽定責任合同，大有不躍進也逼著你躍進的氣魄，不達目的誓不罷休。

　　但要完成這些任務(wù)大約要滿足三個條件：一是土地;二是資金;三是生產(chǎn)能力。

　　一、土地是政府計劃壟斷的資源、是政府的強項，想多就能多、想少就能少，對外是嚴控18億畝紅線，但對內(nèi)則以民生為由可任意所為。保證土地供給就成了第一道瓶頸。無限的增加幾乎是不可能的，但用保障房用地的增加擠壓商品房住宅建設(shè)用地則是可能的。于是各地的供地計劃中都大量的增加了零和游戲，即總量不變中的保障性住房的比重加大，那么就必然的擠壓商品房的用地，那又如何保障商品房的供給和如何降低商品房房價呢?

　　說增加土地的供給容易，做到就難了，商品房的供地可用價高者得的方式拍賣，由此可以在征用時給以較為合理的補償、較為合理的市場投入，再用土地出讓的高價來盈利或彌補支出。但保障性住房的土地卻無法用拍賣或價高者得的方式收回投入的成本，于是就壓低征地補償?shù)臉藴省⒔档烷_發(fā)的投入、減少財政的支出，于是征地就難了、拆遷中的矛盾就增加了、土地開發(fā)的能力就減弱了、土地提供的能力就捉襟見肘了。土地的實際供給并非一帆風順，都用商品房用地去沖抵就會在經(jīng)濟上造成巨大損失，又有哪個地方政府愿意或者愿意也沒有能力去干。于是至今土地的大躍進尚未實現(xiàn)目標。

　　二、資金從哪里來。住房建設(shè)部只計算了1000萬套保障房的建安支出約1.3萬億元，每套房平均13萬元，按平均 75平方米計算，每平方米1733元，其中約8000萬元由社會籌集，即用賣房的方式收回投資，如經(jīng)濟適用政府、兩限房、棚戶區(qū)改造的置換等;約5000億元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚戶區(qū)中的困難戶;央企補貼1043億元;地方需要支付4000億元。而當土地無法用市場的方式獲取高價時，這4000億元要從地方政府的牙縫中擠出來就十分困難了。

　　而地方政府的實際支出并非只有建安的成本，還有土地的開發(fā)成本、征地拆遷的成本、市政交通配套的成本、教育、醫(yī)療配套的成本等等，至少還有園林綠化和能源供給的成本吧。

　　細算個賬，大約要翻一倍的支出。保障房土地可以不算錢，但政府的土地都不是天上掉下來的，是要花錢征用的，錢成了一個重要的限制性條件。

　　如果是漸進的方式每年從土地、公積金增值或財政支出中提供一部分轉(zhuǎn)移支付建設(shè)保障房并不會給地方政府造成巨大的壓力，但如果用大躍進的方式在一兩年內(nèi)突出花錢，那就等于是抽水撈魚了。今年過去了，明年還過不過日子了。過了明年，難道后年要餓著肚子過干活?

　　三、要增加1000萬套的保障房，有沒有這個生產(chǎn)能力。大躍進時沒有高爐煉鋼，于是就各村各戶自造小高爐;沒有鐵礦石，于是就砸了各家各戶吃飯的鐵鍋。在無能力時的強迫提高生產(chǎn)能力的結(jié)果是鋼沒煉出來反而吃飯的鍋都沒有了。

　　中國有多少住房的建設(shè)能力呢?有多少塔吊、有多少工人、多少建筑材料、多少生產(chǎn)能力呢?這似乎沒人去考慮，政府總認為只要中央要求就一定能完成，就一定能生產(chǎn)出來這些房子。

　　僅牛皮不是靠吹能吹得動的，決心再大也要量力而行，否則還有什么科學而言。

　　先看看自1998年號稱是房地產(chǎn)市場大干快上的十多年中我們的生產(chǎn)能力吧。完全市場化的方式下，每年僅僅以幾千萬的住宅竣工速度在增長，最多的一年新增住宅竣工面積還不到1億平方米。其中商品房住宅竣工總量僅為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，2010年全國的住宅竣工量僅為8.34億平方米。

　　今年新建1000萬套保障性住房，按平均75平方米/套則約7.5億平方米的竣工建筑總量，幾乎在原有年基礎(chǔ)上增加90%，這不是大躍進的生產(chǎn)方式嗎?即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加約65%的新增竣工面積。在高喊科學發(fā)展觀的口號下，我不能不懷疑我們中央的決策官員們腦子是不是進水了。

　　假如決策者們認為可以擠掉商品房住宅的生產(chǎn)能力，讓開發(fā)商承擔更多的保障性住房的建設(shè)任務(wù)，那么政策的預(yù)期目標是擠掉市場中的哪部分呢?

（責任編輯：0352房網(wǎng)）