葉檀：鞏固房地產市場須緊盯杭州等城市
2011-07-02 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標可供觀察。在房地產市場，成交量、商品房庫存、房地產企業融資成本這三大重要指標，說明市場已經轉向平淡。
房地產調控不手軟，房地產市場趨勢必然下行;調控稍一松動，房價就會反彈。
成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產市場的傳統旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數研究院的數據顯示，3月該機構監測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。4月份延續了下跌的趨勢，據搜房網數據，全國47個重點城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環比下跌的占43.59%，深圳、天津、武漢、長沙則分別下降了29%、30%、33%和29%。4月住宅成交均價同比上漲的雖然還比較多，但30%的城市開始出現環比下跌。而在房價下跌的城市中，北京跌10%，三亞跌11%。和3月相比，房價下降城市正在增加。
個別城市出現逆勢上漲態勢。杭州的住宅成交、土地出讓一騎絕塵。根據搜房網數據，杭州4月住宅成交面積25萬平方米左右，環比上漲的9%。5月第一周，杭州主城區成交住宅套數環比又上漲15.8%。浙江的城市由于投資需求大、現金充沛、產業轉型實體資金流出到虛擬經濟，一直在國內房地產處于一線水平，其中的代表就杭州和溫州。
各大金融機構的浙江省分行確認首付比例提高到四成，這對打擊資金不足者有利，但對資金充裕者根本無用。而當地的做法讓人費解，改版后的“杭州透明售房網”取消了“一周點評”和“月度點評”——這兩個欄目主要內容是每周、每月市區及各城區商品房、二手房成交均價，并分析價格變化原因。同時被取消的還有當日每套商品房、二手房的成交價格數據，如此減輕壓力的做法，官方則認為是讓統計數據更科學地反映真正的市場行情。從杭州的案例可以看出，在資金充裕地、實體經濟艱難轉型的地區，房地產市場仍然是一觸即發。目前的房地產市場的拐點搖搖欲墜，并不牢固，只要調控放松，房地產就會馬上成為抗通脹的重要投資品。
與一線城市房地產市場形成鮮明對比的是，三四線城市房產與商用物業銷售如火如荼。中指數據顯示，3月住宅價格環比漲幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇島、濰坊、南通、昆山、湖州、株洲等，幾乎全部是三、四線城市，單月價格環比漲幅都在1%以上。另據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，從辦公、商鋪類的成交情況看，今年比去年3月成交面積上漲了24.17%，均價上升了19.89%，表現出了量價齊升的態勢。追溯5年來的3月同比數據，2011年3月辦公、商鋪類成交量在5年內最大，并且比5年內3月平均成交量多出了31.44%，4月份的商業物業繼續反彈。
與去年下半年開始的調控、成交量下滑相對應，上市房地產企業的現金流下降而庫存上升。據Wind的統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產上市公司公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。同樣來自Wind的統計數據，按證監會行業分類，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共實現營業總收入同比下滑4.86%，歸屬母公司股東的凈利潤同比下滑1.09%，而總負債則同比增長41.27%。另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。從地區統計，繼2007年3月突破10萬套后，5月4日，北京市商品房住宅庫存再次突破10萬套，達到100001套，滬深上市房地產公司庫存金融繼續上升。
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