許仰東：房價波動是年內(nèi)市場的調(diào)控主流
2011-07-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
在國家對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場在2011年下半年將面臨大考：成交量萎縮引發(fā)的房價波動將不可避免，部分房企為平衡資金緊張采取促銷手段進行階段性房價調(diào)整將在后市陸續(xù)影響市場格局。
今年上半年，各地政策為配合中央對房地產(chǎn)市場價格調(diào)[最新消息 價格 戶型 點評]控，先后對年內(nèi)房價漲幅控制提出了承諾。但由于市場慣性及買方市場人氣未散，房價下行局面一直處于僵持階段。可以預(yù)期，無論中央及地方政府，年內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策只緊不松，這種政策背景下，僵持了半年的房地產(chǎn)市場，今年下半年會出現(xiàn)幾個明顯走勢：
一是以限貸、限購為核心的政策，會發(fā)揮市場疊加效應(yīng)。
目前的房地產(chǎn)消費群主要集中在經(jīng)濟富有者，其中較大幅度是帶有房地產(chǎn)投資性質(zhì)。限購會對第二套房的購買控制成為本輪控制投資性及改善型號需求者的核心武器，直接打壓了市場流量，上半年已經(jīng)顯示出其調(diào)控流量的成果。下半年限購令的持續(xù)。將形成疊加效應(yīng)，既控制剛性流量，又產(chǎn)生因流量萎縮而形成的價格波動。
二是開發(fā)商資金短缺持續(xù)導(dǎo)致階段性促銷。
今年房地產(chǎn)融資平臺的嚴控，使不少房企的資金外循環(huán)系統(tǒng)處于斷路狀態(tài)，要維持生存，只能依賴于市場銷售量來補給。經(jīng)過多次調(diào)控“堅持就是勝利”的習(xí)慣意識，在本輪調(diào)控中開發(fā)商們已感受到政府的房價調(diào)控決心，上市房企的報表要求，民營企業(yè)的靈活應(yīng)變及部分房企資金過于緊張，都會引發(fā)以市場促銷方式來平衡年內(nèi)資金的狀態(tài)，因此，開發(fā)商抱團取暖的格局不會存在。下半年各種促銷方式的出現(xiàn)勢必會形成賣買雙方上半年市場僵持的格局，讓房價波動拉開一個缺口。
三是大盤、新盤壓力加重，成為房市價格波動的重點區(qū)域。
綜合開發(fā)企業(yè)勢必要顧及多個項目的平衡，顧及現(xiàn)有項目及新項目的拓展，換句話說，無法長時間等待市場修復(fù)。項目公司特別是新的項目公司前期投入資金量集中，需要吸引市場資金來消化資金緊縮局面，運用市場規(guī)則來階段性促銷是唯一途徑。可以預(yù)見，大盤、新盤的市場壓力巨大，誰先出手誰擁有市場流量的競爭態(tài)勢會在今年年內(nèi)從口號變行動，而新盤價格調(diào)控的靈活性大，會反過來影響老盤及市場價格局部下行。
下半年“樓市年度價格成績單”會露出水面。局部、個案的價格曲線對整個市場會有巨大影響。但房地產(chǎn)調(diào)控的長期效應(yīng)是否能實現(xiàn)，卻仍是個謎。房地產(chǎn)企業(yè)以局部犧牲來求得中長期發(fā)展，多年來在樓市獲利的房地產(chǎn)雙方，仍未損失對中遠期市場期望。因此，年內(nèi)是對開發(fā)商的考驗，遠期卻是對政府房地產(chǎn)調(diào)控更大的考驗。
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