呂諫：剛需下瘋狂投資二三線城市的錯誤
2011-07-20 來源：呂諫博客 編輯：宋羽欣
近期渣打銀行一項針對二、三線城市房地產開發企業的調查顯示，在調控大背景下，部分二、三線城市房地產銷量下滑，庫存問題日趨嚴重。今年下半年住房庫存很可能繼續增加，價格下調壓力也顯著增大。被調查的30家開發商中，18家認為本地區開發商未售住宅超出今年年初預期。三分之二的受訪者預計，今年的銷量將低于去年，其中，預測下降幅度的平均數是比2010年下降20%。這不用講，對于未來肯定是持續下滑。
最新數據顯示，丹東、蘭州等部分二三線城市，已經“取代”一線城市京滬穗深，房價漲幅領跑全國!其中2011年5月70城市房價指數中，丹東以同比9.8%的漲幅位列首位，宜昌、韶關以及南昌、沈陽、呼和浩特等傳統意義上的二三線城市，在房價環比漲幅榜上領跑。
據渣打銀行測算，目前，35個大城市房屋庫存相當3個月銷量，這一數據在今年下半年很可能繼續增加。預計到年底庫存將上升到相當于7個月的銷量，其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。到今年年底，二三線城市庫存水平可能高達15個月的銷售量。三線城市對購房者限制較少，庫存年末可能攀升至4個月的銷售量。
中國經濟的最高決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。因為新“國八條”實施近半年，一線城市房價過快上漲的勢頭已經基本得到遏制，不時傳來開發商降價出售的消息。但與此同時，部分未限購的二、三線城市房價卻出現了飆升，當一線城市調控逐步顯現的時候，二三線城市成了調控的“洼地”,甚至有房地產企業正大舉突進三四線城市。很多人認為，現在投資二三線城市正是機會，現在不投資，現在不瘋狂，等待何時進入?
回頭看看，若二三線城市超出一線城市，這瘋狂的背后是什么呢?備受高房價傷害的中國人習慣以價格判斷泡沫程度，比如一線城市價格過高就是大泡沫，而二三線城市價格較低則不存在泡沫，甚至有升值空間。事實上，二三線城市不僅面臨著房屋供給過剩的危險而且連房價也都快追上一線了，這能說明什么?
另外，房貸壓力成為了二三線城市樓市的最致命傷。國家規定本地戶口購買首套住房，首付比例不低于30%，然而，許多二三線城市市民發現，現在30%的首付比例已經基本上買不到房子了，就算成功簽約按揭貸款審批也是遙遙無期的等待。市民王先生在城東開發區購買了一套90多平米的住房，30%首付款已經交了半年多了，按揭手續卻至今未辦理下來。王先生介紹說，同樣遭遇的還有在去年國慶期間簽約的購房者，至今未獲按揭貸款審批。就此事詢問樓盤開發商，開發商表示也很無奈，從回籠資金的角度，開發商也希望客戶的按揭越快審批越好，但是銀行銀根收緊，特別是針對購房貸款方面進行嚴控，開發商也沒辦法。經六安為例，為了應對這種情況，六安市許多樓盤要求客戶在購房時首付比例提高到40%以上，根據開發商的解釋，這樣是為了好辦理按揭貸款。甚至還有樓盤將部分房源首付比例提高到70%，有業內人士調侃道，如果大部分樓盤都這么做的話，“剛需”一族就基本上被“秒殺”了。
一邊是房貸給剛需“秒殺”，一邊是即將限購，一邊是房價追越一線，一邊是庫存量越來越大，這說明什么?暴風雨即將來臨，現在再投資二三線城市，肯定是瘋狂的自殺!
同時，我們不認同未來中國城市化仍像過去那樣繼續吸納大量農民人口，因為中國依靠信貸與投資推動的發展模式已經到頭，目前已進入成本大幅上漲與產能過剩時期，城市新增就業潛力不大。城市生活成本提高與房價上漲，也基本上阻擋了更多農民涌入城市的可能。由于傳統的二三線城市大部分沒有任何有競爭力的產業與合理的經濟結構，“鋼筋加水泥”的模式走到頭后，經濟更加脆弱，人口的城市化失去動力。
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