任志強：保障房市場概念導致其混亂叢生
2011-07-20 來源：中國企業家網 編輯：宋羽欣
央視新聞頻道來采訪，主題是“保障房”，但似乎央視的記者根本就不知道什么是“保障房”。下午另外一個媒體的記者來采訪，同樣涉及到“保障房”問題時也是一頭霧水、不知所云，皆因保障房概念混亂并造成市場與社會的極端誤導。
開發商為什么不積極參與保障房建設?
這是一個天大的誤解，也是媒體轉移政府責任并將臟水倒在開發商身上造成社會矛盾的重大成功案例。
首先，中國的房地產管理法中明確規定了兩種土地使用權：一是，出讓方式取得的土地使用權;二是，劃撥方式取得的土地使用權。同時文件明確規定了開發商只能用拍賣、招標或協議出讓方式取得土地使用權并進行商品房的銷售。而劃撥方式的土地使用權只有在政府批準的情況下才能取得。換句話說，就是法律規定開發商只能建設和銷售商品房，沒有政府批準或委托是無法建設保障性住房的。
其二，“保障房”在整體建設中分兩個部分：一是，政府直接委托非房地產開發的方式進行建設的，不列入房地產開發商范圍，這部分約占全國住宅竣工總量的四分之一。二是，委托開發商建設的保障房，通過公開市場招拍掛。其中一部分是和商品房混合配建的，一些是帶有商品房性質的出讓土地上建設的，而實際公開市場委托開發商建設的保障房比例很低，不是開發商不積極參與而是根本都搶不到。
2010年全國開放市場開復工總面積約40億平方米，而保障房不到10%，怎么可能讓所有開發商都參與建設呢?是開發商欲取之政府未必與之啊。
其三，現行的銀行信貸緊縮政策中，中央政府單獨對保障房開了各種取得銀行和公開資本市場融資的口子。這可以讓開發商借保障房建設獲取更多的銀行信貸或其他融資支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的項目更是求之不得的好條件，盡管保障性住房可能虧損或無利潤，但緩解了商品房建設的資金壓力更讓開發商可以通過商品房彌補保障房的虧損，又有利于擴大規模和防止資金斷裂，有何樂而不為呢?
其四，從土地市場的招拍掛看，有許多商品房用地的出讓出現了流拍，但卻很難看到保障性住房用地的流拍，尤其是帶有建設施工隊伍的開發商更會積極主動的進行保障房的投標、建設。這些開發企業是從施工轉入開發的，保障房建設少了許多市場銷售的風險，但一樣可以合法合理取得建設施工的利潤正在于少了市場風險多了施工利潤，因此不是開發商不建保障房，而是政府不委托開發商建保障房啊!
保障房為什么是委托?
首先，保障房不是開發商市場自由定位的商品，而是政府確定房型面積的定制產品，因此設計、戶型面積都必須符合政府委托的要求，開發商只相當于被委托生產和定制。
其次，開發商沒有對產品保障房的自由銷售定價權，也沒有自由選擇消費對象權。保障房都是由政府定價的，一些是政府直接回購、直接決定分配使用權利的，如廉租房、定向安置房、拆遷房等。一些事政府審定購買資格的，如經濟適用住房、兩限房等。
請問沒有政府的委托，開發商如何能參與保障房的建設呢?明明是政府的責任，為什么社會與媒體要將不積極建設保障房的道德責任扣在開發商的身上呢?
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