畢曉哲：土地市場深陷賣地財政連鎖反應
2011-07-21 來源：證券時報 編輯：宋羽欣
2009年，全國土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長43.2%，僅2010年前三個季度，30個一線城市出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。上述數據是近幾年來土地市場極度亢奮的一個縮影，也是土地和房產資源炒作過熱、地價房價高企到不理性的一個見證。
然而，在去年逐步加碼的土地和房產政策調控之下，從今年上半年開始，一些一線城市土地出讓價格開始低迷、出現負增長。詳細數據顯示，今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，其中北京土地出讓收入降幅竟然高達48.32%。前后對比或可判斷出調控政策已初顯效果，由于政策的威力讓開發商拿地上變得謹慎起來，未來若干年房價“拐點”或有望出現。
7月19日，中囯指數研究院發布數據，今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個城市全部為一線城市或者發達的二線城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%;而上漲的5個城市均為相對欠發達的二線城市。
但筆者以為，一個“陡然降溫”的土地出讓市場如果沒有“軟著陸”緩沖，可能引發“連鎖式”的負面效應，值得人們警惕。地方政府近幾年來主要依賴“賣地”發展，2009年地方政府本級收入總額為32581億元，土地出讓收入，占比接近43.7%，更有甚者，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%到90%。那么，失去土地財政的支撐，地方財政的壓力之大就可想而知。地方政府財政“縮水”之后的第一個“反應”可能就是地方債償債困難。審計署報告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計10.72萬億元人民幣，其中政府負有償還責任的6.71萬億元，擔保責任的2.34萬億元，可能承擔一定救助責任的1.67萬億元。不排除大量的地方債是以土地作擔保的，在土地出讓價格縮水之后相關的風險就可能會暴露出來。
今年部署保障性住房為1000萬套，但地方政府面臨著資金困難。在土地出讓金縮水的情況下，可以提取的各種用途資金也會減少。按照有關規定，地方政府必須從土地出讓收益中按10%的比例計提教育資金，還要提取10%用于農田水利建設，同時新增建設用地的土地有償使用費要上繳中央財政30%。這些政策規定表面上由地方政府承受，但實際上最終間接地由全社會來承擔，最終會影響到民生方面的保障。
筆者以為，有關方面應看到“土地出讓低迷”可能對國內經濟造成多重負面影響及“連鎖反應”，未雨綢繆。“賣地財政”的發展模式必須最終拋棄，但應該盡早進行后續制度的設計。調控政策必將持續下去，畸形的高房價必須降下來，為此必須設計好相關的替代戰略。
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