沈建光：妙論房?jī)r(jià)拐點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接影響(2)

2011-07-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　貨幣收緊政策仍將繼續(xù)。由于決策層認(rèn)為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和就業(yè)都處在合理水平，穩(wěn)定物價(jià)和管好通脹預(yù)期仍是今年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。因此，在通脹明顯得到控制之前，貨幣收緊政策仍會(huì)持續(xù)。一方面，今年以來(lái)，央行已經(jīng)存連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并強(qiáng)調(diào)調(diào)準(zhǔn)備金不存在絕對(duì)上限，因此仍存在進(jìn)一步上調(diào)的可能性。另一方面，官方和市場(chǎng)利率上升，更將加大購(gòu)房者的成本。“新國(guó)八條”將二套房首付款上提至六成，并要求貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而近期，更有部分地區(qū)銀行將首付提高至四成，貸款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份開(kāi)啟的新一輪加息周期，對(duì)樓市產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。

　　房地產(chǎn)商資金趨緊。陸續(xù)披露的上市房企4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、金地集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等一線房企銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額或增速出現(xiàn)放緩或下滑，為歷史上各相關(guān)公司單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中罕見(jiàn)景象。而與銷(xiāo)售放緩相應(yīng)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存貨顯著增加。截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長(zhǎng)幅度超過(guò)40%;

　　銷(xiāo)售下滑，庫(kù)存增加，使得房地產(chǎn)商的資金更加趨緊，融資困境進(jìn)一步顯現(xiàn)。1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)17.4%，增速較前3月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。而自籌比例的占比顯著增加，前4月，自籌資金占比為37.4%，較前3月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比年初提高3個(gè)百分點(diǎn);另外，其他渠道融資同樣出現(xiàn)困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率很高，企業(yè)的融資成本同樣較大。另外，在民間資本對(duì)房地產(chǎn)商的貸款利息也在不斷提升，最高的已經(jīng)接近40%。

　　保障房建設(shè)保證投資不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。盡管當(dāng)前商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑局面，但由于大量保障性住房的持續(xù)建設(shè)，今年投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)34.3%，增幅與前3月基本持平。而前4月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)24.4%，增速比前3月提高1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，1000萬(wàn)套的保障房供應(yīng)也將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此不必過(guò)于擔(dān)心調(diào)控政策會(huì)對(duì)鋼鐵、建材、工程建筑機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)造成較大影響。

　　地方政府土地出讓收入相應(yīng)減少。統(tǒng)計(jì)顯示，前4個(gè)月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過(guò)三成，可見(jiàn)，今年地方政府依靠土地獲得的出讓金收入將會(huì)有明顯減少。

　　總體來(lái)看，由于當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計(jì)政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù)。而在“更加嚴(yán)厲的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“貨幣收緊政策仍然持續(xù)”、“房地產(chǎn)商資金鏈更加趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”、以及“一線城市房?jī)r(jià)并未明顯下降”的六大重壓之下，一線城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為期不遠(yuǎn)。

　　但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌空間有限。筆者預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)下跌的幅度會(huì)位于5%-10%之間。而房?jī)r(jià)拐點(diǎn)越早出現(xiàn)，銷(xiāo)售額便會(huì)越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購(gòu)政策等，便會(huì)越早減輕。因此，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　保障房建設(shè)保供給。今年保障性住房建設(shè)加大、保障性住房用地將單列、更將是房屋供給的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建設(shè)共計(jì)1000萬(wàn)套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，大量的保障房建設(shè)將確保房屋市場(chǎng)的供應(yīng)。

　　早前，國(guó)土資源部公布了2011年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。供應(yīng)總量21.8萬(wàn)公頃，較2010年計(jì)劃供應(yīng)量和實(shí)際供應(yīng)量分別增加了18%和74%，其中保障性住房用地供應(yīng)量7.7萬(wàn)公頃，商品房用地供應(yīng)量14.1萬(wàn)公頃(其中中小套型商品房用地9.4萬(wàn)公頃)，較上年實(shí)際供應(yīng)量分別增加了213%和40%。保證土地供會(huì)有力的促進(jìn)保障房建設(shè)落到實(shí)處。

　　資金來(lái)源更為廣泛。資金來(lái)源一直是能否實(shí)現(xiàn)保障房供應(yīng)關(guān)鍵。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，今年要完成的1000萬(wàn)套保障性安居工程年度投資在1.3萬(wàn)億元左右。其中，8000多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。根據(jù)早前預(yù)算安排，

　　2011年中央財(cái)政將投入1292.66億元用于住房保障。地方政府正在制定計(jì)劃，加大保障房的財(cái)政投入。例如，部分省(市)決定中央分配的政府性地方債券資金留省部分，全部用于保障性住房建設(shè);部分省(市)提高土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例等;另外，北京早前提出應(yīng)允許有條件的地方政府自行發(fā)行債券，北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)具備這樣的條件。如果地方政府的發(fā)債能夠得到推進(jìn)，將緩解因土地出讓金減少造成的政府財(cái)政收入下降，并有利于保障房建設(shè)的資金投入。當(dāng)然，如何喚起社會(huì)投資加入保障房建設(shè)仍是關(guān)鍵問(wèn)題。而積極探索保障房運(yùn)行盈利模式，是從長(zhǎng)期來(lái)看，解決保障房資金難的關(guān)鍵。

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