沈建光：妙論房?jī)r(jià)拐點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接影響

2011-07-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　房地產(chǎn)稅有力打壓高端商品房需求。1月27日重慶、上海同時(shí)宣布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，這宣告了早已“糾結(jié)”多年的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”終于落地。盡管房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推出的主要目的是調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)和收入分配制度，但由于其推出的時(shí)點(diǎn)恰與“新國(guó)八條”這一最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策相呼應(yīng)，顯示了地方政府對(duì)于緩解房屋的供需矛盾，抑制投機(jī)炒房積極嘗試和鑒定決心。

　　5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。總體來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭正逐步得到遏制，部分地區(qū)初現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格中9個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下降，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅均小于1.0%，有26個(gè)城市漲幅比3月份縮小。二手住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有13個(gè)。與3月份相比，4月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了3個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1.0%。

　　同比數(shù)據(jù)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格中有3個(gè)城市價(jià)格下降，比3月份增加了1個(gè);價(jià)格漲幅回落的城市有52個(gè)，比3月份增加了6個(gè)。漲幅在5%以?xún)?nèi)的城市有29個(gè)，比3月份增加了3個(gè)。二手住宅價(jià)格同比下降的城市有8個(gè)，比3月份增加了3個(gè);價(jià)格漲幅回落的城市有45個(gè)，與3月份持平。4月同比價(jià)格漲幅在5.0%以?xún)?nèi)的城市有43個(gè)，比3月份增加了2個(gè)。

　　5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)松動(dòng)，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。

　　但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌空間有限，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌的幅度會(huì)位于5%-10%之間。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)越早出現(xiàn)，銷(xiāo)售額便會(huì)越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購(gòu)政策等，便會(huì)越早減輕。因此，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍有上升，調(diào)控政策仍會(huì)持續(xù)。4月，北京、上海、深圳、廣州、天津的房?jī)r(jià)較3月仍有所上漲，環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未實(shí)現(xiàn)“要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)”的最終目標(biāo)，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松。而與上年同期相比，一線(xiàn)城市中，北京、上海、天津的房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)明顯放緩，體現(xiàn)了推出期已滿(mǎn)一年的房地產(chǎn)組合調(diào)控政策，效果正在逐步顯現(xiàn)。

　　決策層打壓高房?jī)r(jià)決心更加堅(jiān)定。本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大史無(wú)前例。三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)論在政府監(jiān)管、金融、稅收、需求管理、房源供應(yīng)等各個(gè)方面，調(diào)控力度都是“一浪高過(guò)一浪”。另外，由于采取了較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，特別是房?jī)r(jià)較高的一線(xiàn)城市北京，限購(gòu)措施要求有1套房的本市戶(hù)籍家庭、持有效暫住證提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明無(wú)房非本市戶(hù)籍家庭，限購(gòu)1套房，非本市戶(hù)籍居民不能提供5年社保及納稅證明的暫停房企向其售房。而此前的政策為，不能提供1年社保及納稅證明的非本市戶(hù)籍居民要求商業(yè)銀行暫停向其貸款。嚴(yán)格限制了購(gòu)房者的買(mǎi)房條件，打擊了投資需求。4月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比大幅減少23.6%，同比減少9.9%;而商品房銷(xiāo)售額環(huán)比減少20%，同比減少11.7%。

　　一線(xiàn)城市房屋價(jià)格過(guò)去上漲速度過(guò)快，有回調(diào)壓力。正如筆者一直強(qiáng)調(diào)的是，高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)向決策層的調(diào)控能力發(fā)起了最直接的挑戰(zhàn)。從房?jī)r(jià)收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標(biāo)可以得出，中國(guó)城市房屋價(jià)格飆升太快，價(jià)格之高已超出預(yù)期。房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)是已經(jīng)是影響政治和社會(huì)穩(wěn)定的難題，中國(guó)政府不會(huì)繼續(xù)容忍房?jī)r(jià)上漲，因此房?jī)r(jià)增速過(guò)快地區(qū)的上漲趨勢(shì)不可持續(xù)。

　　從最新政府表態(tài)來(lái)看，當(dāng)前決策層打壓高房?jī)r(jià)的決心仍然十分堅(jiān)定，不斷推出與落實(shí)調(diào)控政策。5月1日，溫家寶總理在北京視察保障房工地時(shí)提出了三個(gè)堅(jiān)定不移，其中更首次提出“要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)”的目標(biāo)。雖然僅僅是語(yǔ)句上的微妙變化，但卻顯示了政府對(duì)于當(dāng)前高房?jī)r(jià)的界定以及打壓房地產(chǎn)泡沫的決心。而早前，發(fā)改委也發(fā)布了“一房一價(jià)”政策，即要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在公開(kāi)房源時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)一套一標(biāo)，不得額外加價(jià)，顯示了對(duì)于房?jī)r(jià)透明化的嚴(yán)肅要求。

　　房地產(chǎn)稅是住房調(diào)控政策中重要的步驟。截至4月27日，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)共受理購(gòu)房人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)稅認(rèn)定18960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房2306套，上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。而重慶方面，截至4月底，房產(chǎn)稅稅收收入70余萬(wàn)元。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)稅征繳不多，但并非意味著房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)樓市調(diào)控沒(méi)有效果。恰恰相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產(chǎn)稅數(shù)額有限的原因。預(yù)計(jì)伴隨著未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的全面鋪開(kāi)，將使得高端房投資者需求得到極大的抑制，房?jī)r(jià)泡沫難以積聚。

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