楊紅旭：中西藥結合將改變樓市調控現狀
2011-08-03 來源：楊紅旭博客 編輯：狄海霞
短期來看，預計少數城市也會限購，但中央精神的核心，仍是強調已限購城市切莫放松。隨著調控效果的持續顯現，預計明年將有部分城市放松或取消限購。長期而言，政府重在構建住房供應的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。“十二五”期間，全國計劃新建3600萬套保障性住房，加上已有的存量房，將占全國城鎮家庭總戶數的20%以上，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%。基本上可以認為，至2015年末，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協調走路的良性格局。屆時，包括限購在內的諸多限制性政策，多數都會退出。
關于限購令進一步升級的預期，似一團烏云壓在業已冷風颼颼的樓市上空。老百姓希冀借此迎來降價潮，住建部忙活著調研、擬定名單，那些房價上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑，業界則以預測哪些城市將新加入限購行列為樂。在近八年的房地產調控史上，恐怕只有“90/70”政策和房產稅的有如此魔力了。
而當前我國的情況是：總體已過了住房短缺時期，全國城鎮住房私有率高達89%，幾乎是全球最高。在部分城市實行限購的主要目的是抑制房價過快上漲，打擊投資投機性需求。顯而易見，如果說韓國當年實行限購屬于“中藥”，需要經過十幾年才能慢慢見效，緩解全社會的居住困難，那么我們現在的限購屬于“西藥”，樓市降溫、房價平穩或下跌、投資投機需求撤退，即可“鳴金收兵”。
第一個想到限購措施的人，可稱之為天才，如果想要將此政策持續100年的人，一定是個瘋子。世界上嚴格實行限購住房政策的，恐怕只有韓國了。上世紀70年代初，政府開始推行“一戶一宅”的購房制度，一個家庭只允許購買一套住房。我們需要關注的是，當時的背景是：隨著經濟的快速發展，城市人口急劇增長，住房嚴重短缺，房價快速上漲。政府限購的根本目的，是在房子不足的情況下，先滿足居民的基本需求，其中由政府供應的一般都是兩室一廳的小房子。
可問題在于，房價回歸和限購升級一樣“難產”。最早是在2010年4月“國十條”中，提到：地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數，其后只有北京限購。后來房價沒跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市須限購。其后超過20個城市限購。后來樓市量價齊升。實屬無奈，今年1月“新國八”要求：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴限購。至今43個城市限購。
應該說，自2月份以來，全國主要城市成交量皆出現明顯下滑，價格漲幅持續下回落，其中實行限購城市效果好于非限購城市，房價正向下跌“拐點”邁進。其實，若能保持這一態勢，調控效果將會越來越明顯，偏偏就在這個非常關鍵的時間段內，少數城市忍受不了市場低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購。因此招至7月國務院常務會議的鞭策：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。
但是，這也不是說根本沒必要再對商品住宅市場進行調控了。商品住宅具有一定的資產品屬性，有時會受多種因素影響而大幅上漲，為了緊急應對這種情況，未來仍會出現部分限制性政策。長線投資需求，未來不會過分打壓，但對于短線投機性需求將會長期抑制，只是需要優化手段，應少用限購這種行政手段，而是要多用經濟手段，比如增加住宅持有環節稅負，開征房產稅或物業稅，完善資本利得稅等。
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