楊紅旭：2011年全國龍頭房企將大展伸手
2011-08-22 來源：長春信息網 編輯：宋羽欣
近日，一線上市公司的業績可以說明一些事實，證明一些預判。萬科、保利、金地、中海等11家地產龍頭都已披露5月業績，銷售金額共計達542億元，較4月明顯有回升;其中，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且，具有標志性的數字是，萬科1-5月銷售額已超過500億，2011年繼續超千億基本已成定局。
想必很多人會迷惑不解：今年以來以房地產調控如此嚴厲，樓市已呈降溫之勢，緣何地產巨頭仍在大步前進?確實如此。2月以來，一線城市和部分二線城房屋成交量同比去年大幅萎縮，在外部融資不利、內部銷售遇阻的情況下，很多開發商資金鏈趨緊，已有些叫苦不迭。
透過這一現象，可以發現幾點對研究中國樓市有價值的論據、結論或推測。首先，房地產開發企業加劇分化，優勝劣汰進程提速，強者更強。2004年以來，伴隨著持續的房地產調控，很多中小企業項目減少、經營萎縮，在招拍掛的土地市場中，基本上沒有能力獲取新增用地，在市場低迷的2008年和今年，少數企業通過轉讓項目或股權，已退出這個行業。與此同時，大企業集體發力，企業規模快速擴張，尤其是一線陣營中，巨頭爭風，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。
在別人悲觀的時候，多看有利因素;在別人樂觀的時候，多思不利因素。這是一種樸素的辯證法。事物都會榮衰轉化，房地產市場亦如此。2011年1月“新國八條”出來后，極度看空市場者甚眾，筆者當時認為就全國而言，全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌。
其次，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態環境。龍頭企業銷售業績逆勢飄紅，暗含兩層意思。一是優質企業具有較強的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場需求，這與他們長久以來的堅持提供優質的產品和服務有關;二是部分龍頭企業采取以價換量、促銷跑量的模式，更注重資金回籠、可持續發展，反倒是很多中小企業喜歡追求單個項目的利潤率，死不降價，仍在充當“豬堅強”。近期全國賣得火爆的樓盤，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬科、綠地等企業開發的，比如南京碧桂園項目、深圳中海項目、恒大多個城市的項目等，開盤當天招致幾千人、上萬人排隊，成交幾百、幾千套房子。
再次，三季度促銷樓盤增多，將引致部分城市房價出現微跌。“新國八條”出臺后，70個城市房價指數仍在上漲，但漲幅持續回落。市場中促銷樓盤逐漸增多，然而促銷幅度并不明顯，5%左右是主流，而那些開盤爆熱的品牌開發商的樓盤，促銷力度較大，實際售價比市場價或該樓盤預期售價，下調10-20%。但相當多的樓盤，基本上沒有優惠措——當然一般都賣不動。在三季度政策不放松、企業資金鏈緊張的情況下，預計促銷樓盤將持續增多，從而使部分城市(尤其是一線城市)房價出現短暫性下跌。不過，市場規律同樣表明，那些開盤熱賣的樓盤，再推后續房源時，折扣將有所減少，因為企業已探明了需求方的心理價位，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規律。
最后，2011年全國樓市數據不會太差。“新國八條”出臺后，許多專家預期今年房屋成交量將降20-50%不等，價格將跌10—50%不等，即便是近期，仍有聶梅生會長認為房價至少將跌10%。實際上，個別城市不排除會出現這種上述大幅調整的情況，但全國整體上不可能顯著下調。5月龍頭房企業績向好的原因之一，是他們的項目多分布于二三線、甚至四線城市，在東部一線城市樓市低迷之際，多數別的城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業發愁龍頭企業紅火。
2011年我國樓市屬于結構上差異顯著、總體上平穩中略有調整。以國家統計局新建商品房口徑為準，我依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價基本保持穩定，在此前提下小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。
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