楊紅旭：限購猛藥即將導致全國樓市癱軟
2011-09-05 來源：楊紅旭博客 編輯：喬銘
8月20日的“大限”已過，新限購令的“靴子”，尚不知何時落地。主要癥結在于，地方政府不愿被限購。有消息稱，之前住建部曾約談30個城市，目前僅10個城市約談成功。顯而易見，這場限購“升級戰(zhàn)”，并不好打。
然而上周，媒體紛紛報道一則新聞：根據住建部下發(fā)的通知，各省須在8月20日之前上報轄區(qū)內各城市上半年房地產市場調控工作情況;此外，住建部還公布新增房屋限購城市的5項建議標準，建議符合2條以上的，均可列入新增限購城市名單。于是，部分業(yè)內人士認為20日會出限購名單，最晚月底鐵定公布。
我們現在需要重點分析兩個問題。第一問題是，地方政府為何不愿被限購?原因并不復雜，對于樓市而言，限購是一劑“猛藥”，灌下去市場很快就會癱軟。這將會影響到土地出讓金收益，以及房地產稅收，此兩塊收入相加，一般占一個城市財政總收入的40-70%。事實上，2011年樓市降溫后，已經嚴重影響到地方財政收入。
第二個問題是，地方政府憑什么敢抗命住建部?地方與中央之間，存在很多利益搏弈，房地產是不動產，這個行業(yè)更易被地方政府控制。所以，2003年實施房地產調控以來，效果始終不佳，尤其是房價持續(xù)偏快上漲(除了2008年下半年和2009年一季度)。住建部權力有限，直接與地方政府對話、協(xié)商、談判，并不占上風。
關鍵是，限購與否，并非中央問責范疇。去年以來，國務院明確提出，對于房地產業(yè)的兩個領域實行問責制：一是保障房建設，比如今年全國新開工1000萬套，分解到各地，年底完不成則壞事;二是穩(wěn)定房價，具體落實到各地的房價控制目標。限購是手段，目的穩(wěn)定房價，如果說各地有信心完成年度房價控制目標，那么誰還愿理會住建部。
當前，很多地方政府確實有底氣。全國600多個城市，絕大部分的房價控制目標是：新建住宅價格漲幅不高于年度GDP增幅或人均收入增幅。而很多城市今年的GDP增幅預計為10-15%。那么，當前房價漲幅情況如何?參考兩個標準，一是房價指數，7月份相比2010年全年，70個城市房價整體漲幅為4.7%，漲幅最大的石家莊，也不過8.4%，這樣的漲幅有什么可值得擔憂的。
二是成交均價，1-7月全國新建商品住宅成交均價同比上漲10.3%，這一數據略高于上半年全國GDP增幅(9.6%)，由于去年下半年房價漲幅較大，所以存在明顯的“翹尾”因素，預計全年增幅將維持在5-8%左右。不過，地方政府容易在成交均價上面做手腳，當前全國很多三四線城市房地產交易未實行網簽，成交數據不透明，即便是住建部也不知實情。其結果是，假若年底算帳時發(fā)現成交均價超過了房價控制目標，地方政府只要“調整”一下數據，不就達標了。
隨著市場的逐步降溫，住建部和地方政府之間的“皮球之戰(zhàn)”，將越來越無趣。所以，即便是還會公布新限購城市名單，城市數量也不會太多，筆者認為可能不超過20個，而且集中于東部大都市周邊，中西部地級市絕非重點對象。至于說8月底會否公布名單，不確定性非常之大，拖至9月的可能性較大。
住建部向地各地下發(fā)五項標準，用于衡量是否須實行限購，但這五條當中只有一條住建部清楚根底：6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數增較高、排名靠前的。其余四條皆由地方政府主導。結果就變得相當簡單：住建部希望部分城市限購，可既無權力強制推行，又拿不到充足的證據。
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