楊紅旭：房價下調是限購政策的最終宿命
2011-09-10 來源：杭州日報 編輯：宋羽欣
縱觀全球，絕大部分國家從未實行限購住宅的政策，曾經嚴格實行住宅限購政策的國家只有韓國。其背景是：上世紀70年代，隨著韓國經濟起飛，一方面城市人口急劇增長，另一方面住房短缺，導致房價飆升。于是，政府開始推行“一戶一宅”的購房制度，一個家庭只允許購買一套住房。顯而易見，這一政策的目的是在住房供應不足的情況下，保障弱勢群體也有機會購房，穩定房價倒是次要的。
自從8月下旬臺州率先推出新一輪限購政策以來，大家的眼睛都盯著其他三線城市。限購城市增加，已無懸念。在當前樓市成交低迷的大背景下，很多人更想知道，限購政策能夠持續多久。
筆者試圖從政策原理和國際經驗方面入手，簡要分析之。首先，限購是一種行政干預手段，與之相對應的是信貸、稅收等經濟手段，前者屬“西藥”，后者屬“中藥”，西藥見效快，但可能副作用較大，不能常吃;中藥見效慢，但重在調理，可以久服。
這個道理政府很明白，所以自去年“國十條”中首次提出限購以來，屢屢在文件中加注：在一定時期內。但這一時期將持續多久，中央卻從未明確過，倒是地方政府總是積極表露心跡。比如今年一季度部分城市出臺的限購令中，提出有效期暫定截至今年年底。然而，屆時是否一定會退出呢?不一定。例如，去年海口市的限購令原規定截至2010年12月31日，結果去年下半年調控房價的效果不好，被迫宣布繼續執行。
因此，限購的目標非常明確：抑制房價過快上漲。什么時候房價趨穩了，高房價城市最好是下跌一些，限購政策才可能退出。不過，當前市面上流行一種說法：限購政策將是長期的。其論據是，保障房體系尚未成型、政府促民生決心大、房產稅還未全國推行等等。
這些論據并非全無道理，但無法支撐限購長期化的觀點。道理講多了，很多人會煩，不妨看看國際經驗。由于住宅既是消費品、又是投資品，兼有社會屬性和商品屬性，全球幾乎所有國家都不會完全放開住宅市場，而是要對住房困難的群體進行幫扶，也即住房保障。然而，住房保障并不意味著必須對商品房市場實行限購，二者之間沒有直接的、必然的聯系。
而我國當前的情形是，經過1998年房改之后十幾年的快速發展，城鎮人均住房建筑面積已超過30平方米，住宅私有率高達89%，位居全球前列。我們已經過了住宅緊缺的階段，只是因為各種因素綜合作用之下，部分城市投資投機性購房需求旺盛，部分家庭擁有多套住宅，從而導致房價過快上漲。主要是為了治理高房價，而推出了限購政策。因此，當前我國實行限購的背景、目的皆與當年韓國不同。事實上，經過近20年左右的快速發展，韓國住房緊缺問題緩解后，上世紀90年代韓國就取消了“一戶一宅”制度。
發展至今，發達國家民眾的住房問題基本已經解決，但總有一小部分人需要住房保障，這已與限購與否無干。近幾年，我國大力建設保障性住房，隨著越來越多的居民受益于保障房，當然會減少社會上對高房價的抱怨，這有助于限購政策的退出，但絕非主要因素。
從根本上講，只要房價漲幅趨緩，漸漸回歸合理水平，限購也就失去了存在的理由，所以房價的表現才是限購令何時退出的決定性因素。今年下半年已無可能性，明年后年可能性很大，即便中央不表態，地方也會心安理得地退出。值得關注的是，前段時間住建部在《列入新增限購城市名單的建議標準》中點明：“限購期限可暫定到今年年底。 ”由此隱約透露出，住建部對于房價下調，還是有信心的，并不希望長期限購。
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