張宏偉：四大限購令成為樓市的借鑒樣本
2011-09-13 來源：張宏偉博客 編輯：狄海霞
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些各式各樣的限購條件，體現(xiàn)新二三線城市“限購”政策更具靈活性，實(shí)際上也暗示了當(dāng)?shù)?a href='http://www.i3g.com.cn/' target='_blank'>房地產(chǎn)市場的需求。前不久出現(xiàn)的限購與限價之爭，尤其是當(dāng)前各地相關(guān)部門均以“限價”代替“限購”的行為，歸根結(jié)底這都是為了在滿足政府限購規(guī)定的框架下，保證市場的基本成交量。對于政府財(cái)稅收入、市場或房企而言，“保量”也是重頭戲，這已成為當(dāng)前各市場主體在限購大背景下的共識。
新的二三線城市限購令密集出臺，廣東韶關(guān)限價令、廊坊限價令、臺州版限購令“只限市區(qū)不限郊區(qū)、只限新房不限二手房”、浙江衢州限購令均呈現(xiàn)出新的二三線城市限購政策靈活性。一方面，相關(guān)部門通過臺州版限購令可以觀察市場變化情況再次做出靈活調(diào)整，另一方面，這也為即將出臺限購的二三線城市提供了借鑒樣本。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“限價”政策對于遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是“限價”政策也有其負(fù)面的市場作用：
第一、“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，導(dǎo)致樓市短期內(nèi)反彈。“限價令”導(dǎo)致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點(diǎn)，如此這樣，有可能導(dǎo)致樓盤價格整體在限價令范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤普遍提價，“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場均價并不會因?yàn)橄迌r令而降低，反而會促使樓市短期內(nèi)量價反彈。
第二、“限價令”導(dǎo)致部分城市開發(fā)企業(yè)開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價或高于當(dāng)?shù)氐?ldquo;限價令”，為了規(guī)避限價令的價格限制，部分開發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法。這樣，相關(guān)部門對于樓盤精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。
第三、“限價令”導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品建造上適當(dāng)降級，在限價令范圍內(nèi)入市。由于配套高端、建材或建造工藝的復(fù)雜性，有可能導(dǎo)致部分樓盤定價更加契合高端人群的需求，但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為了規(guī)避限價令，部分開發(fā)企業(yè)有可能對樓盤配置、建材、或建造工藝進(jìn)行適度降級，在成本上進(jìn)一步控制，以迎合“限價令”政策的相關(guān)規(guī)定。
第四、“限價令”導(dǎo)致市場上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價進(jìn)行銷售。 如限價之后，精裝修與毛坯分開銷售。廣州不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發(fā)商要求購房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價范圍以內(nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規(guī)避限價令。
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