任志強：中小房企再次面臨信貸緊縮困頓
2011-09-26 來源：未知 編輯：宋羽欣
在市場被操縱的情況下，任何人都不能說市場未來會怎么樣。為什么一定要降價?這不是一個符合市場經濟規律的問題。已經出現的現象是，平均增幅下降，而且下降的城市已經開始增加。多數城市是增幅回落，這個已經非常清楚了。
房價平均增幅下降 多數城市增幅回落
全世界沒有看到任何一個國家，在經濟保持8%以上增長的時候，房地產會出現降價。如果說中央政府一定要降價的話，取消了市場的買賣、關閉了銀行的信貸，就一定會降價。政府用看得見的手去操控市場的時候，什么可能都會出現，我們沒法說一定要降價，因為我們不知道政府明天要干什么。有可能2012年就取消限購，就可能是漲價;也有可能政府說要取消對住房市場的信貸。
銀行不放貸款，是錯誤的。現在銀行都在提高首套住房的首付比例和按揭貸款利率，這是違反中央精神。如果各個部門都去違背中央精神，私自去做主張、去下文件，就是要取消房地產市場，那政府可以直接下文件取消信貸。取消信貸，自然就會降價，因為它已經沒有市場了。如果連首套住房都提高門檻、提高成本，只能說明在破壞市場。如果為了降價而去破壞中國市場經濟，就更不能降價了，一降價，不就把市場經濟搞壞了嗎?
信貸緊縮政策對房地產市場的影響
限購政策，更是違反憲法的。如今我們看到，丹麥重新實行邊境檢查的時候，世界各國包括歐盟，都認為這是破壞自由，是一種倒退。一個國家在邊境上實行檢查，都被其他國家指責，而我們國家居然違反憲法，限制人們的購買權，這是違反市場經濟。如果這種狀況繼續下去，會導致經濟崩潰。我們已經看到的變化是，住宅的統計供應量在減少，投資在下滑，新開工面積在下滑。如果這幾個下滑繼續的話，明年還有房子賣嗎?后年呢?這會改變市場預期，一段時間以后，供應量一定會減少。如果更多的土地用于保障性住房，而不是商品房，那么商品房供應會減少。去年開工了16億平方米，歷史上最高，本來這些開工面積，會在今年上半年供應到市場。但因為宏觀政策，在抑制漲幅的情況下，不批銷售證，很多供應沒有及時反映出來。
企業可以選擇不新開工那么多面積，或是開了一半停下來。去年全國賣了10億平方米，而真正的有效竣工也就6億多平方米，銷售是竣工的1.8倍，今年上半年的投資，很多是為了建設去年已經賣掉的部分，所以上半年才維持了一個較高的投資增長，如果下半年的新開工面積減少的話，下半年投資額會大大降低。別忘了相當一部分的投資，是用于保障性住房，雖然現在的投資還維持一個高水平，但是大量用于保障性住房，后期，就沒有那么多商品房的供應。最近兩個月，北京的供應量比以前多。當然會多了，本來3月份就應該多，現在是憋不住了�，F在申請銷售證的，把建委的門檻都踩破了。
大企業銷售收入是增長。公布的前幾名的大企業，銷售收入增長都很快，沒有問題;小企業歷來都有問題，收緊銀根不僅僅是對于房地產市場，非房地產市場同樣面臨這樣一個問題�，F在還沒有看到房地產市場動用高成本融資。融資成本確實比原來有所提高，銀行貸款利率也是在提高，貸款利率現在也是上浮30%-40%。別的融資成本提高，因為銀行的成本也提高了。但是，并不是那種所謂惡性高成本。動用高成本融資，以中小企業為主，民間借貸沒有多少流向房地產市場，大部分民間借貸，都是中小企業的幾百萬、幾千萬借款。信托有發幾千萬的嗎，房地產信托一般都是幾個億的。一小部分民間信貸，對整個市場能有多大影響?融資成本增加，可以這么說，但是增加并沒有到惡性的地步。
企業會減少很多投資，來維持現金流
現在的情況，還沒有到大量房地產企業轉讓、重組的時候，遠遠還沒有到。中國就不應該有這種現象，如果中國出現這種情況，政府就太失敗了。至少現在還沒有出現�，F在要比2008年的情況好得多，不可同日而語。中國經濟是增長的，2008年當時有那么多下崗的，現在有嗎?當時出口跌下來了，現在出口跌下來了嗎?沒有。
例如中小企業，有三塊地，可以賣兩塊地，還有一塊，就可以活下去了，而且可以活得很好，為什么要退出?除非只有一個項目，不行了，要退出，只有單一的項目公司，可能面臨退出的問題。更多的是一個戰略調整的過程。這和工業企業或其他企業的退出不同，服裝企業要退出，除了土地，還有大量的廠房、機器，這些要轉讓，可能型號不符合購買者的要求。但房地產企業不同，土地、半成品，都是可以改造的，他可以一點產品都不留地全部轉讓，不存在背一個沉重的廠房、設備的包袱，不能轉讓，沒有這種情況。只有結構調整的問題，房地產業的退出，不是不干就要死掉。
房地產企業最大的特點是不會破產這是因為他持有的是最重要的資源，是土地資源或半成品，所以很容易就進行轉讓。兼并、重組、 合并是最普遍的，潘石屹在公開市場拿過幾塊地?但他為什么活得好好的?被接盤的人，不一定就是不行了或者跨了，可能在轉讓過程中，也賺了大筆的錢。企業可以選擇進入，也可以不進入。
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