賈臥龍：各地開(kāi)發(fā)商“寡頭時(shí)代”將來(lái)臨

　　2008年樓市調(diào)控至最關(guān)鍵階段，美國(guó)次貸危機(jī)影響了國(guó)家的政策走向，4萬(wàn)億的救市資金大規(guī)模刺激了當(dāng)時(shí)的樓市，很多奄奄一息的開(kāi)發(fā)商不但逃過(guò)一劫，并且還因禍得福，迎來(lái)了樓市新的春天，賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

　　2011年在同樣的形勢(shì)下，“經(jīng)驗(yàn)豐富”的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿輕易買(mǎi)賬，他們?cè)敢庠俚纫坏龋�前兩年的旺市使得很多大開(kāi)發(fā)商資金無(wú)憂(yōu)，他們也有“等”的資本，此種情況下，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望能夠堅(jiān)持到政策放松，再次迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，而不是早早繳械投降，房地產(chǎn)的暴利使他們?cè)敢赓�一把。

　　一、賭政策放松

　　隨著調(diào)控的深入，樓市量跌價(jià)滯已成常態(tài)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，“金九銀十”黯然失色，種種跡象都預(yù)示著一場(chǎng)樓市降價(jià)風(fēng)暴的來(lái)臨。然而，現(xiàn)實(shí)情況卻只是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，降價(jià)之聲喊得震天響，房?jī)r(jià)卻很少“給力”下調(diào)，重重壓力之下，開(kāi)發(fā)商為什么選擇“死都不降價(jià)”呢?

　　政策是由政府定的，而政府又與樓市有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，地方政府財(cái)政與GDP都被房地產(chǎn)“綁架”，所以開(kāi)發(fā)商賭政府不敢對(duì)樓市下死手;“限購(gòu)”是強(qiáng)制壓制需求，不是常規(guī)手段，常施無(wú)益，所以開(kāi)發(fā)商賭“限購(gòu)”不會(huì)長(zhǎng)久，政策終會(huì)放松;“限購(gòu)”壓制需求，并未消化需求，只要?jiǎng)傂柽�在，未來(lái)市場(chǎng)就仍被看好，所以開(kāi)發(fā)商賭未來(lái)樂(lè)觀。

　　二、降價(jià)非良方

　　“僵持可能有轉(zhuǎn)機(jī)，降價(jià)難保好效果”，這是開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的根本原因。09年樓市的火熱場(chǎng)面刺激了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期，他們瘋狂地購(gòu)地，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，土地的成本大大增加，再加上物價(jià)上漲的原因，使得建筑成本也大大提高，所以目前開(kāi)發(fā)商推出的樓盤(pán)成本較以往明顯偏高，這就使降價(jià)成為難題。

　　降價(jià)太少，大多數(shù)剛需還是買(mǎi)不起，如此降法，不但對(duì)銷(xiāo)售量提升沒(méi)有多大影響，反而容易引起老業(yè)主不滿(mǎn);降價(jià)太多，便會(huì)無(wú)利可圖，不到萬(wàn)不得以，開(kāi)發(fā)商不會(huì)走這一步。再加上自古“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，價(jià)跌不一定量漲， 率先降價(jià)將引發(fā)連鎖反應(yīng)，一旦形成降價(jià)預(yù)期，樓市銷(xiāo)量肯定難好，開(kāi)發(fā)商們誰(shuí)也不想做“出頭鳥(niǎo)”來(lái)招惹整個(gè)行業(yè)。

　　僵持階段，大開(kāi)發(fā)商尚可堅(jiān)持，但中小開(kāi)發(fā)商的日子不會(huì)太好過(guò)，情急之下，降價(jià)也是一種回籠資金的選擇，但相比之下，降價(jià)促銷(xiāo)的效果遠(yuǎn)不如直接賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目來(lái)得快，所以降價(jià)仍非首選。調(diào)控之下，反倒促進(jìn)了行業(yè)的洗牌重組，加速了房企“寡頭時(shí)代”的到來(lái)。

　　基于這些原因，降價(jià)是開(kāi)發(fā)商最后一步棋，所以實(shí)質(zhì)性降價(jià)的到來(lái)必定需要一個(gè)過(guò)程，不能因?yàn)楫?dāng)前的僵持就對(duì)政策的效果懷疑，博弈階段，最需要的就是耐心。本輪調(diào)控的最終成效如何，還得取決于政策是否能夠持久，只要國(guó)家政策不放松，購(gòu)房者沉得住氣，開(kāi)發(fā)商早晚會(huì)繳械，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道將順理成章，希望政府不要讓人失望。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商想“扛”，那就最好陪他們扛一段，直到他們扛不動(dòng)為止。

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