孫建平：佛山限購令說明樓市政策已封頂

　　預計2009年11月以來的行業(yè)嚴厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房價松動和下跌，政策不會再加碼。房價適度有效下跌后類似政策局部放松對資本市場地產(chǎn)股價將有很強的正面意義。資本市場前期極度擔憂的價跌量無預期有政策引導和修正作用，適度降價樓盤和中低價樓盤的銷售放量有政策保證。目前地產(chǎn)股低估值優(yōu)勢、龍頭公司業(yè)績確定性優(yōu)勢越來越明顯，投資者可逢調(diào)整戰(zhàn)略性加倉。

　　佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局10月11日中午發(fā)文《關于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關問題的通知》，顯示限購政策局部松動。不過，同日晚該市又發(fā)新聞通稿，決定暫緩執(zhí)行上述政策，稱需進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響。

　　由佛山限購政策有條件放松內(nèi)容所概括或者啟發(fā)的局部放松基本原則是：(1)房價有效下跌一定幅度后，放寬購買改善性第三套住房(佛山版本是全市均價下跌10%，目前該市均價8300元左右);(2)短期投資投機需求不放松(購買時間不到5年的二手房納入限購政策范疇，即本地人買二限三，外地人買一限二);(3)低于全市均價10%的中低價商品房有購房資格保證;(4)外地人買房、尤其一手房原則上限制。

　　具有上述原則的局部放松版本也許在掛鉤房價等指標上有改進之處，但在基本內(nèi)容和核心原則上還是能做到較好地平衡中央與地方、政府與開發(fā)商的利益訴求。既能滿足中央政府房價有效下跌才放松政策、打壓地產(chǎn)又不能導致經(jīng)濟硬著陸的目標，又能滿足地方不希望價跌量縮以及導致的財稅收入和土地財政壓力的心理，也兼顧了開發(fā)商降價沒效果、購房者沒資格的顧慮，鼓勵開發(fā)商適度降價，還考慮了避免放松導致房價反彈的壞結果，打擊短期投資需求。

　　我們認為，佛山限購政策有條件放松的內(nèi)容版本是中央與地方、政府與開發(fā)商利益平衡的表現(xiàn)，代表2009年11月來的行業(yè)高壓政策終結和房價調(diào)整后政策局部松動的方向。對于研判行業(yè)趨勢和資本市場來說，佛山此次限購有條件放松政策的意義不在于短期是否能成功，而在于為我們判斷當房價真正有效下跌后政策是否變動、如何變動及其變動效果提供了借鑒參考。

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