易憲容：全國(guó)樓市調(diào)控政策豈能半途而廢
從中央層面相當(dāng)堅(jiān)決的表態(tài)來(lái)看，這說(shuō)明最高決策層很清楚當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的巨大危險(xiǎn)性。但要放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具性(房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要工具)卻是要有更大決心的。要堅(jiān)決地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫并去除房地產(chǎn)賺錢(qián)效應(yīng)，還得堅(jiān)決改變當(dāng)前住房按揭的信貸條件，比如進(jìn)一步提高住房按揭貸款利率，降低其杠桿率及改變?nèi)谫Y條件，真正讓住房投機(jī)炒作者不敢進(jìn)入住房市場(chǎng)并讓進(jìn)入者早點(diǎn)退出。這需要從包括房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、持有、轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)入手。
經(jīng)過(guò)一年多來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管一線城市的住房銷(xiāo)量有所下降，房?jī)r(jià)漲幅有所下降，但全國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)并未改變。
最近官方的三種表態(tài)方式，既表明了政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度，也預(yù)示著中國(guó)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。一是溫家寶總理最近撰文指出，國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的取向不會(huì)改變，以及要確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出成效;二是早些時(shí)候在一二線城市盛行的限購(gòu)令開(kāi)始向三四線城市推廣;三是國(guó)家稅務(wù)總局正規(guī)劃修改房地產(chǎn)稅收制度。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果價(jià)格不變化，要遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作是不可能的。高房?jī)r(jià)形勢(shì)下，泡沫未擠出，反而讓早些年一二線城市吹大的房地產(chǎn)泡沫流向了三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。筆者估計(jì)，這就是最近政府把限購(gòu)令向三四線城市推廣的原因所在，也是政府一直在強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會(huì)放松的關(guān)鍵所在。
不過(guò)，房?jī)r(jià)的變化有幾個(gè)現(xiàn)象值得密切關(guān)注。一是一線城市房?jī)r(jià)似有松動(dòng)，比如北京通州一些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)在向下調(diào)，但是這種變化還不具有普遍性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并沒(méi)有改變，特別是當(dāng)前仍是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果賺錢(qián)效應(yīng)不改變，那么投資者仍然會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲而不下跌。在這種情況下，盡管住房銷(xiāo)售量大幅下降，但多數(shù)投資者仍會(huì)把手中的住房捂得更緊。
二是從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年以來(lái)70個(gè)大城市的房?jī)r(jià)基本處于一個(gè)僵持的態(tài)勢(shì)中，即當(dāng)前不少城市的房?jī)r(jià)不漲也不跌。但實(shí)際情況相差可能較大，特別是三四線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變。三是不少城市住房銷(xiāo)量嚴(yán)重下降，這意味著房地產(chǎn)商資金鏈會(huì)出現(xiàn)緊張，并打擊房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心，這從不少城市近期大量出現(xiàn)土地拍賣(mài)流拍可見(jiàn)一斑，結(jié)果導(dǎo)致地方政府土地出讓金全面減少。
在這種情況下，盡管市場(chǎng)預(yù)期有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，但地方政府可能不會(huì)甘心，因?yàn)樗鼡?dān)心土地財(cái)政面臨大問(wèn)題。
溫總理最近的撰文意思其實(shí)很明確，面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的不確定性增加，中央政府不會(huì)再如2008年那樣讓當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。中央層面最近力推的兩大房地產(chǎn)政策基本上與總理文章的精神一致。
一是住房限購(gòu)令向三四線城市延伸，政府希望該政策能遏制住房投機(jī)炒作。不過(guò)，用行政管制的方式來(lái)限制住房投機(jī)炒作，作用仍有待觀察。
二是最近國(guó)家稅務(wù)總局表示要加緊修訂房地產(chǎn)稅收相關(guān)條例。如果能取消國(guó)內(nèi)住房稅收過(guò)度優(yōu)惠的政策，或者住房稅收政策稍微嚴(yán)厲一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作將是釜底抽薪，期盼能出臺(tái)公平公正度高一些的新稅制。
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