陳寶存：全國房地產調控顯現經適房優勢
2011-10-22 來源：陳寶存博客 編輯：狄海霞
商品房市場的最初，也是在土地承包經營權30年的基礎上，而98年，農民土地承包經營權，從78年改革開放算起，承包經營已經達到了20年，剩余的10年經營權，在土地國有概念下，國家征用土地，只需考慮10年的地上物與青苗補償即可。
最初還存在土地無償劃撥的可能，產生了天通苑與回龍觀這類真實的經適房的土地原因。而目前的無償劃撥，只是地方政府把土地出讓的凈收益讓給開發保障房的企業，而事實上，征用拆遷安置過程的成本，政府已經沒有能力做到。這也是最初70%經適房與30%的商品房設計，根本無從執行的真實原因。
所以，對土地財政的全民錯誤理解，把一切責任完全歸于政府，特別是地方政府，完全是錯誤的，是對房地產市場化過程的來龍去脈根本無知的表現。最初的回龍觀，天通苑經適房項目，與周邊的商品房部分的房價并無太大差距。只是在02年監察部與國土部等部委聯合出臺的土地招拍掛政策，04年突然一刀切的8.31大限之后，土地價格突然飛速增長，才把無償劃撥土地的經適房與商品房的土地成本拉大差距，顯示出經適房的優勢。
我們的房地產宏調起自2003年6月12日的121房貸政策。雖然被隨后出臺的國務院18號文完全否定，但是，我們看到的是，由于各部門各自為戰，沒有統一的規劃和管理，一次次的調控措施，基本走向了目的的反面。
2003年8月的國務院18號文，在改革開放普遍富裕的情況下，把住房產業作為國民經濟的重要支柱產業，本來是最大限度的滿足人民日益增長的物質與文化生活需要的必然。而且，中國的房地產市場化過程，是在建國初期的土地改革，與98年前50年的福利分房歷史之下的改革，也是在高自有居住率狀態下的啟動市場。應該說，我們的基本居住早已滿足，但是，居住水平卻十分有限。
那么，現在批評老的經適房項目賣給富裕人群的事實，也就沒有任何道理了。事實上，經適房的最初產生時期，由于配套不完善，交通并不便利，并不被市場追捧，而普通消費人群，根本也不具備購買經適房的實力。
但是，我們錯誤的選擇了收緊地根與銀根的雙緊政策，高層認為：只要是不給地，也不給錢，房價必然跳水。這種腦子的進水程度，我認為是一腦子進了整個太平洋的水!只是在09年，我們才意識到，必須靠加大土地供應，才能遏制住房價的漲幅。
明明是市場供求關系出了問題，明明是04年8.31大限之后的05、06年土地供應嚴重下降出現問題，才造成的07年地價在拍賣的情況下，在央企國企產能過剩企業與中小制造業危機，大量資金轉移至房地產造成房價地價暴漲的局面;明明07年的銀監會9.27房貸政策導致08年的行業萎縮，并造成08年全年與09年上半年土地上市量嚴重下降，導致09年下半年到2010年住房供應總量下降，導致消費者恐慌性追漲，但是，我們又一次把責任完全歸于開發商的道德血液出了問題。高層的錯誤，被完全規避，這是不顧事實，也不會得到市場的認可。
只剩下賭氣了，市場手段的缺失，已經把調控逼向了死胡同。調控，實在是歷史性的國內玩笑! 那么，只能選擇更加蘊含市場風險的限購限價限貸，打壓投資性需求的努力，目前已經開始打壓首套房需求。而事實上的保障性安居工程，卻與普通消費者關系不大。目前的政策，只是筑壩堰塞湖!八越筑越高，未來的風險也越來越大!
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