牛刀：相比國外中國樓市跌幅屬正常反映
2011-11-15 來源：第一財經日報 編輯：狄海霞
美國的經濟適用房，也就是普通住宅覆蓋面達到了大學教授這個層面。很多州政府把300平方左右的別墅也被列為經濟適用房。不用做廣告，很多城市做好房子后，分配給誰，也不用排隊，原來是一個電話，后來是一條短信，現在一條微博，就可以通知到該買的群體前來選購，沒有什么顧問費、廣告費、代理費和其他什么費用。
西班牙呢。這個經適房，跟國內有很大差別。 首先就是，他們價格經濟，但是住的奢侈。面積夠大不過，還帶游泳池，健身房，網球場，和兒童娛樂場所!并且各戶都帶兩個車庫(價格包含在總價里面)，精裝修!隔音環保新型材料!(他們法律規定，現新建筑必須使用新型隔音環保材料).
其次，這個經適房的限制條件!第一，家庭年總收入不能超過三萬五千歐元左右。第二，不擁有其他住房。第三，在兩年半后拿房之前，需要支付五六萬歐元費用(主要是一次性付三四萬，然后每個月三四百歐元。第四，你需要退出，已交款可以全部退還(只扣除百分之一以內的手續費)第五，十五年內不得以高于買入價賣出! 十五年以后，隨便你賣多少!
但是，中國的普通住宅莫名其妙的成為投機炒作的工具。讓我們來看看中國的房價有哪些是泡沫的成分的。為什么萬科超過20%不做。
首先是灰色收入，也就是送給各級官員的辦事費，約占10%至15%。這是公開的支出，卻又是隱秘的，即所謂公開的秘密。大家說一下，中國的老百姓冤還是不冤?為了住房，還要為貪官污吏支付貪腐費用。這是一件多么荒唐的事。
其次是顧問費、廣告費和代理費，約占7%，最高的時候突破10%。這些錢也全部計入房價之中。更為奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世聯地產[簡介 最新動態]這樣的專業做地產顧問和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美國上市。
再其次是苛捐雜稅有60多項，約占房價30%左右。有的城市離譜的是，主要新房房源，要找市長批條子，一張條子最多值高達10萬元，也要打入房價之中。有的群起而仿效，搞抽簽活動，抽中了一套房子，喝茶錢就到達10萬至50萬。如此炒作費用也被打入房價之中。這是一件多么荒唐的事。
真正用于房價的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的許多地王，都是泡沫。土地成本約占房價的30%，如果地價的泡沫大于50%時，轉嫁到房價上高達15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%約等于開發商的利潤。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤和合理稅費，泡沫的嚴重程度高達50%至60%之間。
中房信的退市，只是表明房價當中的部分泡沫的破滅。隨之下來，再加上目前同等片區的土地價格已經下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破滅。減稅運動開始后，直接可下調房價20%左右。灰色收入在房價下降的通道上，這些貪官污吏也不敢再貪了，直接下拉房價10%至15%。所以，相對2009年2010年的房價，跌去40%至50%，只是正常跌幅。
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